access_time2021年2月20日
中古マンションを選ぶときのポイント
中古マンションを選ぶときのポイント
~検索サイトから探す注意点~
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初めてマンションの購入を考える方がまずはじめに行うこととして、
物件情報の検索サイトにてお探しする方は多いのではないでしょうか？
マンションに限ったお話ではございませんが、お探しする上でのご条件などは、
実際に物件を見学することで、ご自身の要望が明確になり、自然と絞られていきますので、
いざ、本格的に探しはじめた際は、そこまで難しくないとお感じになる方も多いです。
今回は、お探しはじめの一番最初のタイミングで注意して見るべきポイントについて、
お伝えしたいと思います。
■安い物件にはなにかある！？
マンションをお探しする際に、検索サイトで探してみると、
同じエリアの同じ築年数でも価格に差があったりと「なんでこの物件安いんだろう…」とお感じになる方も多いかと思います。
不動産というものは、大多数の物件が一般の個人の方が売主様であることが多いです。
皆様、売主様になったつもりでお考え頂くとわかるかと思いますが、相場より安い金額で売りたい！！なんて思う方はいらっしゃらないですよね？どの売主様も売れるのであれば一円でも高く売りたいと考えるものです。
では、なぜそのように一見すると諸条件が変わらないのにお安い物件があるのか、
この時に確認すべきポイントについてお伝えいたします。
①土地の権利をチェック！
マンションを購入する際に、あまり土地が自分の所有物であるという実感を得ながら生活することはほとんどありませんが、
土地・戸建て同様に、マンションを購入した際も、そのマンションの敷地の一部を所有することになります。
その際に気をつけて頂くことが土地の権利です。
土地の権利には、大きく分けて「所有権」と「借地権」があります。
所有権について前述の通り、マンションの敷地の一部を所有していることになります。
しかし借地権は、第三者の所有している土地を借りている権利、となります。
そのため、所有権と借地権の物件を比較した際は、もちろん土地の権利が所有権のものの方が高くなり、借地権の物件の方が安くなります。
それぞれのメリット・デメリットでは別の機会にお伝えしますので、詳細は省略しますが、
折角購入するなら所有権！と決めている方もいるので、そういう方は土地の権利をしっかりと見極めることが重要です。
②管理費・修繕積立金をチェック！
マンションを購入する際に、月々の支払い計画を軸に予算を決定していきます。
お借入をしてお支払いする住宅ローンの他、毎月かかる必要経費として管理費と修繕積立金がございます。
要するに、月々の総支払額＝住宅ローンの支払い＋管理費＋修繕積立金、となります。
全てに該当する訳ではございませんが、
一般的に、管理費・修繕積立金が高い物件は、物件価格が安くなる傾向にあります。
例えば...
A:物件価格：5,000万円、管理費・修繕積立金：20,000円
B:物件価格：4,500万円、管理費・修繕積立金：35,000円
上記AとBの月々の支払い総額を算出しますと、
A:住宅ローン：130,345円、管理費・修繕積立金：20,000円→合計:150,345円
B:住宅ローン：117,311円、管理費・修繕積立金：35,000円→合計:152,311円
（金利0.525％、35年ローンで算出）
なんと、Aの方が物件価格が高いのに、月々の支払いでみるとBの方が高いのです！
この場合、価格的にはBが安く感じても、月々の支払いがAが安い為、一概にBが良いとは言えないと判断できるかと思います。
ここでは、管理費・修繕積立金の考え方についての詳細は省略しますが、
このように、
ランニングコストとしてかかる管理費・修繕積立金の総額が高いことは、月々の返済で考えた場合に及ぼす影響が大きい為、
価格だけで良し悪しを判断せず、価格と管理費・修繕積立金の総額のバランスをみていくことが重要です。
③築年数と専有面積をチェック！
A: 1981年5月築
B: 1983年5月築
このAとBの2つを比較した時に、2年しか変わらないから価格が安い方で良い！と考える方は、要注意です。
お気づきの方も多くいらっしゃるかと思いますが、上記の2つの違いは、耐震基準にあります。
マンションの耐震基準は1981年6月以降に建築確認申請を出された物件であるかどうかによって変わってきます。
1981年6月以前のものが旧耐震基準、1981年6月以降のものが新耐震基準となります。
では、このことと価格がどう関係するか？、についてですが、
それは住宅ローン控除と住宅ローン審査に影響があるからです。
まず、住宅ローン控除とは
1年間40万円（ものによって20万円）を上限に、10年間、合計400万円（一年間の上限20万円の物件の場合は200万円）所得税の還付を受けられる
というものです。
マンションの場合、新耐震基準以降の建物（築25年以内が原則ですが、証明書を発行することにより、住宅ローン控除の適用が可能）であること
かつ内法面積で50平米以上あることが求められます。
冒頭の例がどちらも内法面積50㎡以上あるものだと仮定した場合、
Aの物件は住宅ローン控除を受けられず、Bの物件は住宅ローン控除を受けられる、となります。
要するに、控除を受けられない物件からみると、受けられる物件は今後10年間の中で、400万円（ないし200万円）お得になるということです。
但し決して、受けられない物件が損をするというわけではございません。
このことを前提として、受けられない物件でもこのことを考慮した結果、
価格に妥当性がありご自身にとって理想的な物件であればそれは購入するべき物件です。
次に....
広さについても内法面積と壁芯面積の違いを把握しておく必要がございます。
基本的には、検索サイトなどで記載のある面積は「壁芯面積」を基にしております。
しかし、住宅ローン控除の基準は、「内法面積」が50㎡以上あるかどうかが求められます。
壁芯面積と内法面積は、もちろん壁の芯から測った面積の方が大きくなる為、内法面積は壁芯面積に比較して小さくなります。
このことを踏まえますと、壁芯面積で50㎡ギリギリのものは内法面積では40㎡台となってしまいます。
一般的には壁芯面積で53㎡を超えてくると内法面積でも50㎡を超えるケースが多くなる為、
検索サイトなどで探す場合、壁芯面積で53㎡あるかを一つの基準としてチェックし、
ギリギリのものは都度お問い合わせを行い確認することをお勧めします。
新耐震基準（旧耐震基準の物件でもその後耐震補強工事済みの物件もOK）かどうか、
内法面積で50㎡以上（壁芯面積で目安53㎡以上）あるかどうか、
をチェックすることで住宅ローン控除の対象か否かを判断でき、
このことを踏まえて気になる物件の価格に妥当性があるかをチェックすることが重要です。
いかがでしたでしょうか？
少し、見るべきポイントが多く、混乱している方もいらっしゃるかと思います。
このこと以外にも参考にすべきポイントは多数ございます。
しかし安心してください。
信頼できる不動産会社に相談することで、ご自身で都度チェックすることなく、
物件を提案して下さいます。
マンションの購入において失敗しないためにも、
まずは信頼してお任せできる不動産会社を選ぶことが最も重要なことなのです。
ぜひ、バレッグスにご相談くださいませ。
