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access_time2021年5月6日

豊富なメリット!中古戸建のおすすめポイント

豊富なメリット!

中古戸建のおすすめポイント

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今回は、中古戸建を選ぶ際のポイントについてお伝えします。


誰しもがどうせなら新築が良いと一度は考えるかと思います。

しかし新築に限定すると選択肢が狭くなってしまうことも...

そんな時に中古戸建を考えてみるのはいかがでしょうか?


ただ中古戸建に対する不安を感じられる方もいらっしゃると思いますので、

今回は”はじめて中古戸建を検討する方向け”にまとめさせて頂きました。


まずは新築住宅と比較した場合の中古戸建のメリットをお伝えします!


1.新築戸建てに比べ、価格が割安


木造建築の戸建を売却査定する場合、建物の価値を20年として見ることが一般的です。

しかし、現実に街に存在している戸建住宅は、築20年以降経過しているこも多くございます。

むしろ20年経過したからと言って、すぐに建て替えする方の方が珍しいです。

このことを考慮しますと、築15年程経過した中古戸建は査定上、ほぼ土地の値段になっており、新築住宅と比べると1,000万円から2,000万円程お安くなっています。

しっかりと修繕しながら住むことができれば、取得費を抑えながら、長く住むことが可能です。


2.実際の物件を見て、広さや眺望、日当たりなどを直接確認できる


土地を探して注文住宅を探す方はもちろんのこと、新築住宅においても、建築途中の段階から募集に出ており、人気のエリアであればあるほど、建築途中の状態から契約が成立していきます。

もちろん新築住宅ですから、.設備等は新品で不満が生じることが少ないですが、実際に建ってみないとわからない部分もありますよね?

それが、日当たり・眺望・通風などになります。

毎日の生活を考えたとき、日当たり・眺望・通風を全く求めない方はいらっしゃらないかと思います。

また、これからの条件は、リフォームをすることで改善できる部分も少ないのです。

逆に、『日当たり・眺望・通風は申し分ないけど、設備が古い、、』なんてこともありますが、これらはリフォームをすることで新品にすることが容易に可能です。

中古物件については、実際に建てられた状態にて良し悪しを吟味できることが最大のメリットかもしれません。


3.売主様から引き継げる諸設備も!?


多くの新築住宅の場合には、意外と知らない初期投資が必要となります。

それは、テレビアンテナの設置、各部屋エアコンの設置、カーテンレールとカーテンの設置です。

どれも生活する上で必要なものですが、新築住宅の場合すべてご自身で用意しなければなりません。

この点が中古戸建の場合、テレビアンテナを次の物件に持っていく方は少ないですし、エアコンも引っ越しに際して新しいものに変えたり、カーテンレールはそのままおいていくことは珍しくない為、取得費以外の費用も抑えることができます!


しかし、勿論良いことばかりではありません。

中古戸建においてもデメリットがあります...即ち、これからお伝えするデメリットの内容こそが、中古戸建において気をつけなければならないポイントとなります。


①住宅のメンテナンスがされてあるかどうかをチェック!

戸建住宅の場合、多くのハウスメーカーが雨漏りを予防する屋根の防水と外壁塗装を10年~15年に1回行うことを推奨しております

これらのメンテンスの費用は概ね100万円~250万円程かかります。

しかし、実際に住んでいる方からしますと、上記のメンテナンスは全て予防のために行うものである為、実害として雨漏りがない状態なのにも関わらず行うことになります。

ですので、多くの方々はこのメンテナンスを行っていないことが現状です。

築10年から15年前後の物件で、まだ一度もメンテナンスを行っていない住宅であれば、

購入したタイミングや近い将来メンテナンスが必要になることを資金計画の一部に入れておくことをオススメ致します。

一方、直近でこのようなメンテナンスを行っている物件があれば、それはお買い得という風に捉えることもできますので、

メンテナンスされているかどうかは確認するべき重要なポイントです。


②築年数をチェック!

地震大国である日本において、耐震基準について理解を深めることはご自身の身を守ることにも繋がります。

耐震基準の改定として広く知られているのが、1981年6月以降の新耐震基準と旧耐震基準です。この年は基本的に全ての建築物に対する改定でしたが、実は木造建築物の場合はもう一段階あるのです。それが2000年6月となります。

この年の改定は木造住宅に関するもので、柱や筋交いを固定する接合部の強化などが定められました。

地震に関しては、建築物の性能もさることながら、その土地の地盤も大きく影響する為、築年数が良ければ安心というわけではありません。

耐震基準や地盤、ハザードマップを総合的に見ながら判断してお客様にとってベストなものを選ぶと良いでしょう!



最後に、戸建てをお探ししてく中で一番考慮しなければならいないのが、全く同じ物件は一つとしてない、ということです。

特に新築物件に限定して探した場合、何かしらの理由で売却されてかつ建物が古く建て替えたもの、がターゲットとなります。

新築に限定することでエリアを妥協したり、予算を妥協したりすると本末転倒ですので、

中古戸建も視野にいれながら、上記の点に注意し、総合的にご自身に最も適した住宅をお探しすることをお勧めします。


これ以外にも、住宅ローン控除の違いや断熱、耐震等級などなど知っておいた方が良いことは多数ございます。

失敗しない住まいを探すためにもぜひバレッグスにご相談下さい。


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access_time2021年3月1日

土地を選ぶときのポイント

土地を選ぶときのポイント

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夢のマイホームをお考えの方がまずはじめに行うことが土地を探すことになります。

とは言いましても、いざ土地を探し始めようとした場合に、

何から行えばよいのか、どのように探せば良いか、全く検討がつかないものです。


今回はそんな土地のお探しにおいて、まずはじめに押さえておきたい大事なポイントについてお知らせします。




①建ぺい率と容積率


土地にはそれぞれ建てられる建物の大きさに制限があります。

建ぺい率とはその土地に対して、どのくらいのスペースを建物を建てて良いスペースに使えるか」を定めたものとなります。

基本的には、1階として使える部分のスペース(=建築面積という)の上限値と考えてい頂くと良いかと思います。


また、容積率とはその土地に対して、どのくらいの規模(延床面積)の建物が建てられるのか」を定めたものです。

2階建てでしたら1階+2階部分の床面積の合計=容積率、となります。


例えば、広さ80㎡の土地があるとして、次の2つの異なるエリアがあるとしましょう。

※ここでは高さ制限や道路幅員などは除き、建ぺい率と容積率のみ考慮しております。

A:建ぺい率50%、容積率100%

B:建ぺい率60%、容積率200%


→A:建築面積40㎡、延床面積80㎡

→B:建築面積48㎡、延床面積160㎡


となります。同じ土地の広さでも、その土地の上に建築できる建物の規模が全然違うことがおわかり頂けるかと思います。

では、Aの土地とBの土地の価格はどちらが高いでしょうか??

もちろん、同じ土地の広さでも、大きな建物が建てられるBの方が価値が高く、価格も高くなります!


このように建ぺい率と容積率を正しく理解することは、その土地の上にどのような建物を建てることができるかを知ることができますので、

土地をお探しする上で大事なポイントになります。


②高度地区


城南エリアでは、大半のエリアに高度地区が定められております。

主に、第一種高度地区、第二種高度地区、第三種高度地区に分類されます。

では、上記3種類の高度地区の違いは何かとうと、土地の上に建てる建物の高さの制限の厳しさが違うということになります。

ここでは詳細をお伝えしませんが、一般的には、

一種高度のエリアは2階建て、二種高度のエリアは3階建て(3階部分の屋根が斜めになる)、三種高度は3階建て、が建築できます。

あまり理解しないままお探しされる方の中には、「建ぺい率と容積率は申し分ないのに、思ったより建物の面積が小さくなった」

と残念がるお客様も多くいらっしゃいます。


実際には、道路に接している方角(接道間口)や、接している道路の幅(道路幅員)、斜線制限、土地の高低差など様々な要素から複合的に判断されるので、

全てが全てそういうわけではござません。


しかし、この高度地区の理解を深めることで、

建ぺい率と容積率同様に更地の上にどのような建物が建てられるかをイメージすることができるようになります。



③住みたい建物のイメージを確立しよう!


①②にて専門的なことをお伝えしましたが、①も②も理解した上で最終的に、

"お客様がどのような建物に住みたいか"が決まっていなければ、意味をなしません。


・庭がほしい

・車を2台おきたい

・3階建てより2階建てがよい。

・日当たりを重視するため南向きがよい。

・駅チカが良い。

・ルーフバルコニーが欲しい

などなど、建物に求めるものはお客様それぞれです。

また、全てを兼ね備えようとすると、どうしても予算が高くなります。


ですので、まずは新築戸建や中古戸建のように既に建築されている建物の内覧を繰り返すことで、ご自身の理想を決めることをオススメ致します。



最後に...


今回は土地探しの中でも入り口であり、かつ一部の話しかお伝えできておりません。

上記以外にも、

①災害リスク(ハザードマップ)はどうか

②地盤はどうか

③私道ってどうなの?

④整形地?旗竿地?

⑤建築条件付き土地ってなに?

⑥境界は大丈夫?


などなど、理解を深めていかなければならないことは多くございます。

どの内容もインターネットを通して調べて頂くことも可能ではございますが、非常に専門的な内容になる為、

信頼できる不動産会社を訪ねて頂き、ひとつひとつ理解することが理想の土地を見つけることなり、失敗しない土地選びになることでしょう。


株式会社バレッグスでは、注文住宅の建築もおこなっております。

弊社の一級建築士による動画解説もございますので、一度ご視聴下さい。

【YouTubeへのリンク】

https://www.youtube.com/channel/UCbukFW2ttkPBVsXWdLa4K9g/featured


ご相談はバレッグスまで。お待ちしております。


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access_time2021年2月20日

中古マンションを選ぶときのポイント

中古マンションを選ぶときのポイント

~検索サイトから探す注意点~


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初めてマンションの購入を考える方がまずはじめに行うこととして、

物件情報の検索サイトにてお探しする方は多いのではないでしょうか?


マンションに限ったお話ではございませんが、お探しする上でのご条件などは、

実際に物件を見学することで、ご自身の要望が明確になり、自然と絞られていきますので、

いざ、本格的に探しはじめた際は、そこまで難しくないとお感じになる方も多いです。


今回は、お探しはじめの一番最初のタイミングで注意して見るべきポイントについて、

お伝えしたいと思います。



■安い物件にはなにかある!?


マンションをお探しする際に、検索サイトで探してみると、

同じエリアの同じ築年数でも価格に差があったりと「なんでこの物件安いんだろう…」とお感じになる方も多いかと思います。


不動産というものは、大多数の物件が一般の個人の方が売主様であることが多いです。

皆様、売主様になったつもりでお考え頂くとわかるかと思いますが、相場より安い金額で売りたい!!なんて思う方はいらっしゃらないですよね?どの売主様も売れるのであれば一円でも高く売りたいと考えるものです。


では、なぜそのように一見すると諸条件が変わらないのにお安い物件があるのか、

この時に確認すべきポイントについてお伝えいたします。


①土地の権利をチェック!


マンションを購入する際に、あまり土地が自分の所有物であるという実感を得ながら生活することはほとんどありませんが、

土地・戸建て同様に、マンションを購入した際も、そのマンションの敷地の一部を所有することになります。

その際に気をつけて頂くことが土地の権利です。


土地の権利には、大きく分けて「所有権」と「借地権」があります。

所有権について前述の通り、マンションの敷地の一部を所有していることになります。

しかし借地権は、第三者の所有している土地を借りている権利、となります。


そのため、所有権と借地権の物件を比較した際は、もちろん土地の権利が所有権のものの方が高くなり、借地権の物件の方が安くなります

それぞれのメリット・デメリットでは別の機会にお伝えしますので、詳細は省略しますが、

折角購入するなら所有権!と決めている方もいるので、そういう方は土地の権利をしっかりと見極めることが重要です。


②管理費・修繕積立金をチェック!


マンションを購入する際に、月々の支払い計画を軸に予算を決定していきます

お借入をしてお支払いする住宅ローンの他、毎月かかる必要経費として管理費と修繕積立金がございます。

要するに、月々の総支払額=住宅ローンの支払い+管理費+修繕積立金、となります。


全てに該当する訳ではございませんが、

一般的に、管理費・修繕積立金が高い物件は、物件価格が安くなる傾向にあります。

例えば...

 A:物件価格:5,000万円、管理費・修繕積立金:20,000円

 B:物件価格:4,500万円、管理費・修繕積立金:35,000円


上記AとBの月々の支払い総額を算出しますと、

 A:住宅ローン:130,345円、管理費・修繕積立金:20,000円→合計:150,345円

 B:住宅ローン:117,311円、管理費・修繕積立金:35,000円→計:152,311円

(金利0.525%、35年ローンで算出)


なんと、Aの方が物件価格が高いのに、月々の支払いでみるとBの方が高いのです!


この場合、価格的にはBが安く感じても、月々の支払いがAが安い為、一概にBが良いとは言えないと判断できるかと思います。

ここでは、管理費・修繕積立金の考え方についての詳細は省略しますが、

このように、

ランニングコストとしてかかる管理費・修繕積立金の総額が高いことは、月々の返済で考えた場合に及ぼす影響が大きい為、

価格だけで良し悪しを判断せず、価格と管理費・修繕積立金の総額のバランスをみていくことが重要です。


③築年数と専有面積をチェック!


 A: 1981年5月築

 B: 1983年5月築


このAとBの2つを比較した時に、2年しか変わらないから価格が安い方で良い!と考える方は、要注意です。


お気づきの方も多くいらっしゃるかと思いますが、上記の2つの違いは、耐震基準にあります。

マンションの耐震基準は1981年6月以降に建築確認申請を出された物件であるかどうかによって変わってきます。

1981年6月以前のものが旧耐震基準、1981年6月以降のものが新耐震基準となります。

では、このことと価格がどう関係するか?、についてですが、

それは住宅ローン控除と住宅ローン審査に影響があるからです。


まず、住宅ローン控除とは

1年間40万円(ものによって20万円)を上限に、10年間、合計400万円(一年間の上限20万円の物件の場合は200万円)所得税の還付を受けられる

というものです。


マンションの場合、新耐震基準以降の建物(築25年以内が原則ですが、証明書を発行することにより、住宅ローン控除の適用が可能)であること

かつ内法面積で50平米以上あることが求められます。


冒頭の例がどちらも内法面積50㎡以上あるものだと仮定した場合、

Aの物件は住宅ローン控除を受けられず、Bの物件は住宅ローン控除を受けられる、となります。

要するに、控除を受けられない物件からみると、受けられる物件は今後10年間の中で、400万円(ないし200万円)お得になということです。


但し決して、受けられない物件が損をするというわけではございません。

このことを前提として、受けられない物件でもこのことを考慮した結果、

価格に妥当性がありご自身にとって理想的な物件であればそれは購入するべき物件です。


次に....

広さについても内法面積と壁芯面積の違を把握しておく必要がございます。

基本的には、検索サイトなどで記載のある面積は「壁芯面積」を基にしております。

しかし、住宅ローン控除の基準は、「内法面積」が50㎡以上あるかどうかが求められます。

壁芯面積と内法面積は、もちろん壁の芯から測った面積の方が大きくなる為、内法面積は壁芯面積に比較して小さくなります。


このことを踏まえますと、壁芯面積で50㎡ギリギリのものは内法面積では40㎡台となってしまいます。

一般的には壁芯面積で53㎡を超えてくると内法面積でも50㎡を超えるケースが多くなる為、

検索サイトなどで探す場合、壁芯面積で53㎡あるかを一つの基準としてチェックし、

ギリギリのものは都度お問い合わせを行い確認することをお勧めします。


新耐震基準(旧耐震基準の物件でもその後耐震補強工事済みの物件もOK)かどうか、

内法面積で50㎡以上(壁芯面積で目安53㎡以上)あるかどうか、

をチェックすることで住宅ローン控除の対象か否かを判断でき、

このことを踏まえて気になる物件の価格に妥当性があるかをチェックすることが重要です。



いかがでしたでしょうか?


少し、見るべきポイントが多く、混乱している方もいらっしゃるかと思います。

このこと以外にも参考にすべきポイントは多数ございます。


しかし安心してください。

信頼できる不動産会社に相談することで、ご自身で都度チェックすることなく、

物件を提案して下さいます。

マンションの購入において失敗しないためにも、

まずは信頼してお任せできる不動産会社を選ぶことが最も重要なことなのです。


ぜひ、バレッグスにご相談くださいませ。



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access_time2021年5月15日

株式会社バレッグスならではのアフターフォローについて

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一生において大事な不動産購入。


購入前の資金計画や物件の知識、情報力、希望エリアに対する精通度など、

不動産会社の選定において、大事にすべきことを意識している方は多くいらっしゃるかと思います。


一方、不動産を購入した後のことを具体的に考えている方は意外と少ないの実情です。

不動産購入は決して購入したら終わりではありません。

購入後に起こる様々な問題に対しても購入前と同じようにしっかりと考え、備える必要がございます。


購入後の不動産に何かしらの問題が生じた場合、皆様はまずどこに相談しますか?

不動産に対する問題解決は専門的な知識も多く必要である為、どこに相談した方が良いか、わからない方も多くいらっしゃいます。

そんな中、まずはじめに連絡先として、購入した際の不動産会社を思い浮かべる方が多いのではないでしょうか?


困ったことがあった場合は、購入した際の不動産会社に連絡する、これは間違っておりません。

しかし、皆様が理解すべきことは、その不動産会社が何にでも対応できるわけではない!ということです。


一括に不動産といいましても、その実態は多岐にわたって業種わけされています。

不動産売買仲介だけ行う会社、不動産賃貸仲介だけ行う会社、管理だけ行う会社、建築だけ行う会社などがその例です。


・設備に不具合が生じた…

・転勤が決まった期間この不動産をどうしよう…

・今売却したらいくらだろう…

・借り換えってどうだろう…

・家族構成が変わったので、間取りを変えたい…

など、購入後の悩みについては多種多様です。


このような悩みに全て応えてもらえる会社が良いと思いませんか?


株式会社バレッグスは、不動産のワンストップ提案をモットーにしている会社です。

不動産売買仲介にはじまり、賃貸仲介、賃貸管理、リノベーション事業、建築業、など

不動産全般を取り扱っており、どんなお悩みでも解決できるスペシャリストが在籍しております。


購入後にも不安なく相談できる会社、この軸を購入前の不動産会社選びの基準の一つに入れて頂くことをオススメします!


株式会社バレッグスでは、そんなご相談を随時無料でお受けしております!


ぜひ、株式会社バレッグスにお任せ下さい!


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access_time2021年2月5日

そのマンション本当に大丈夫?購入時にチェックすべき4つのこと。

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不動産の購入については、多くの方が初めて経験することかと思います。

資産性について気になる方も多くいらっしゃるかと思いますが、

今回は、その物件自体がどうなのか、管理体制について確認すべき4つのことについてお伝え致します!



 ~内容~ 

①重要事項調査報告書は契約前に必ずチェック! 

②長期修繕計画がない?? 

③定期総会、理事会の議事録を取り寄せよう! 

④契約書類の確認は前日までに必ずしましょう! 



①重要事項調査報告書は契約前に必ずチェック!

マンションの場合、管理会社が管理している物件については、

管理会社より、マンションの管理状況を記した重要事項調査報告書というものが存在します。


どんな内容が書かれているかというと、

管理形態や駐車場等の共用設備の有無、マンション全体で積立らている金額の合計金額、滞納金額、修繕履歴、などなど、

お住まいになるお客様にとって重要な管理内容が纏められています。

内見時の印象と管理の実態が全く異なることもございますので、

契約する前に不動産会社に資料を請求して、必ず内容を確認し、不明点等があれば、担当者に確認することをオススメします!



②長期修繕計画がない?!

マンションは、基本的に建て替え等が積極的に進められることは少なく、マンションにお住まいの皆さまが毎月お支払いする管理費と修繕積立金によって、永続的に使用できるよう管理していくことになります。


その際に、いつどのタイミングでどこの修理が必要か、の計画を記した書面が「長期修繕計画書」となります。

10年~15年に一度行われる大規模修繕工事に始まり、エレベーターの取替など、細かく計画がなされています。

ここまでの説明ですと、非常に大事な書類であることがおわかり頂けるかと思いますが、存在していないマンションも多数あるのです!

長期修繕計画書があった方が良い理由は、将来の計画を具体的にイメージできるから、です!


前述の通り、マンション全体の修繕コストは皆様が積み立てた管理費・修繕積立金から捻出していきます。

マンションも築年数が経てば経つほど、修繕のサイクルが早くなったり、修繕する箇所が増えていきます。

そのため、特に修繕積立金は将来に渡って上がっていくもの、となります。

実務的には、お住まいの皆様で決議をとり決めて行くので、急に費用があがったりすることはありませんが、

修繕積立金の増額は毎月の収支にダイレクトに影響を与えますので、計画だとしても何年後にいくらになるか、先に知っておきたいですよね!

また稀に、5年後に何十万円という一時金の徴収を予定しているマンションもございますので要注意です!


しかし、長期修繕計画書がない=管理状況が駄目、という訳ではありません。

マンションにお住まいの皆様の自主性が高く、しっかり管理している物件もございます。

一番重要なことは、購入する前に ”どういう計画のマンションであるかをしっかり把握していること” なのです!



③定期総会、理事会の議事録を取り寄せよう!

マンションは、管理を行うために管理組合というものが存在しております。

随時マンションの皆様で、生じた課題・問題を協議して決議することは現実的ではないため、

概ね3~4名程の代表者を定めて、理事会を開き、決議していくことになります。

毎月開催されているマンションが多く、日々発生する問題が協議されております。


①で説明した長期修繕計画書は今現在協議されていることが記載されていない場合もあるため、

タイムリーに何が協議されているか、を知るためには、定期総会と理事会の議事録を取り寄せることをオススメします!

これから工事を行う予定であったり、ちょっとした住民間のクレーム事も記載されていたりします。知っておきたい内容ですよね!

不動産会社によっては、議事録の取り寄せを行っていない会社もあるので、必ず事前に資料を貰うよう手配することを忘れないでくださいね。



④契約書類の確認は前日までに必ずしましょう!

不動産会社によりますが、契約当日まで契約書の雛形を見せてもらえないこともあるそうです。

不動産の契約書類は、契約書と重要事項説明書で構成されておりますが、2つの書類をあわせると10枚以上となります。

実際に目を通すと、専門的でかつ難しい内容となっているので、目を通すのも少し億劫になるかと思います。

そこで、今回は目を通して頂きたい二箇所をご説明します!


1.重要事項説明書内の備考欄について

重要事項説明書の終盤に備考がありますが、その中に、多くの内容は記されております。

特に、ハザードマップ関係や周辺施設情報はこの部分に書いているので、要チェックです!


2.契約書の特約について

物件によっては、その契約特有の特約が入っている可能性がございます。

買主に不利になるような内容や、事前に聞いていないような内容の記載がある可能性があるので、しっかり目を通すようにして下さいね!



慣れていない不動産の購入であるからこそ、購入してから後悔することがないよう

この4つのことは確認して契約にすすめるようにしてくださいね!


 



access_time2021年1月5日

住宅ローン控除が変わる?2021年度与党税制改正大綱について

 住宅ローン控除が変わる?

2021年度与党税制改正大綱について 

 

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昨年12月10に、与党から2021年度与党税制改正大綱が公表されました。


この税制改正大綱について、あまりご存知ないかもしれませんが、毎年12月に公表されており、この税制改正大綱を基に国会審議を行い、決定後、2021年4月から施行されます。

要するに、この税制改正大綱を知ることで、翌年度の方針がわかることになるのです。


さて、本題に移りますが、

今回の税制改正大綱の中で、住宅関係税制についても記載されておりました。


主な内容としては、以下の二点です。

①特例期間の延長

②面積要件の緩和


  ①特例期間の延長 

そもそも、住宅ローン控除における特例とは、

「令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に、新たに購入した住宅に住み始めた人」に対して、通常の控除期間10年に加え+3年間の合計13年間控除を受けられるというものです。


なぜ、特例が設けられたかというと、消費増税に対する駆け込み需要対策が狙いです。令和元年10月から消費税が8%→10%になることにより、増税前に住宅を購入しようとする人が増えますが、増税後の税制優遇を拡充することによって、需要を平準化することができるということです。


このことを踏まえ、この期間が延長になったということです。

その期間とは、以下となります。


(入居要件)

・令和3年1月1日から令和4年に12月31日までの間に入居


(契約要件)

・ 注文住宅の場合は「令和2年10月1日から令和3年9月30日 」の間に契約

 ・建売住宅等の場合は「 令和2年12月1日から令和3年11月30日 」の間に契約


前回のコロナウイルス感染症による期間延長に続いての延長となりますので、嬉しいことですね!


  ②面積用件の緩和 

そもそも、住宅ローン控除を受ける建物床面積は50㎡以上とされています。


しかし、今回の改正税制大綱でなんと40㎡以上も対象とする、とされました。

これまでは、広さを必要とする家族構成の世帯を対象としていましたが、40㎡以上とすることで、単身者等の世帯も対象となります。一方で、所得要件を1000万円以下とする要件や原則新築を対象とする要件も加わりますので、注意が必要です。


今までよりも小さい面積でも税制優遇を受けられるということはシンプルに嬉しいことなので、これから住まいを探す方は時期を含め、要チェックですね!


これまでは、改正税制大綱にて公表されたメリットについて、お伝えしましたが、

実は、今後要注意すべき「控除率1%の見直し」についても記されております。


このことについては、「必見!!今後注意すべき改正税制大綱」として別のコラムで説明しますので、ぜひご参考ください。


access_time2021年1月5日

不動産を買うときにかかる費用 ~不動産取得税と軽減措置~


 不動産を買うときにかかる費用

~不動産取得税と軽減措置~ 


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不動産を購入した場合や、相続を除き贈与などによって取得した不動産には不動産取得税がかかります。

 

毎年かかる固定資産税とは異なり、不動産取得税は購入時の一度だけかかる税金です。

購入・取得の際にはかかってくる税金も視野に入れて検討をしていきましょう。

 

 

今回は不動産購入時にかかる不動産取得税と税金の軽減措置について

ご紹介させていただきます。

 

 

  不動産取得税とは? 

不動産取得税とは前段にも記載した通り、不動産を購入した場合や取得した場合にかかる税金のことです。

では、実際にどれくらいの額が税金として定められているのでしょうか。

 

この不動産取得税というのは

固定資産税評価額×税率で定められます。

 

不動産取得税を計算する場合の課税標準額は、固定資産税評価額によることが原則であり、実際の売買価格などではありません。

そして、固定資産税評価額に税率をかけて税額を算出します。

税率は現行法上では以下のようになっています。

 

Ⅰ 2021331日までに不動産を取得した場合

土地 3

住宅 3

住宅以外の家屋 4

 

Ⅱ 202141日以降に不動産を取得した場合

土地・家屋とも 4% (住宅、非住宅を問わず)

 

 

 個人の住宅取得に手厚い軽減措置 

これだけですと購入に際しても税金がかかってしまうのかと思われがちですが、

個人が購入する住宅に関しては不動産所得税がなるべくかからないように一部に軽減措置が取られています。該当する条件は以下の通りです。

 

Ⅰ新築の場合

・床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の住宅を取得した場合

 

Ⅱ中古の場合

・個人が自己の居住用(またはセカンドハウス)として取得したもの

198211日以後に新築されたもの(固定資産課税台帳に記載された新築日で判断)

1981年(昭和56年)1231日以前に新築されたもので新耐震基準に適合していることの証明がなされたもの

19811231日以前に新築されたもので、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入したもの(201341日以降の取得にかぎる)

・家屋の取得後6か月以内に一定の手続きにより耐震改修工事を実施し、所定の証明を受けたもの(201441日以降の取得にかぎる)

・床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下のもの

※中古物件の場合は建てられた時期によって控除額が異なります。

 

 

以上の条件から見ても個人用での取得であれば控除対象の幅が広いことが分かります。

一般的な住宅を購入する際は不動産取得税をあまり意識する必要はなく、

しいて言うならば1976年以前に建てられた建物を中古で購入するときには、注意が必要と言えます。

購入の際には条件に該当するか、適用を受けられるか確認をするのがおすすめです。


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今回は以上となります。

土地・建物の購入や所有にあたっては固定資産税や今回紹介した不動産所得税など様々な税金がかかりますが、個人の居住用であれば購入時に大幅な減税を受けることが可能です。


不動産の購入に関して、ご不明点やお悩みなどがあれば

ぜひお気軽に弊社にご相談ください!

access_time2021年5月8日

ホームインスペクションとは?


 ホームインスペクションとは? 


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20184月より、中古住宅取引の際にある説明が義務化されたのですが、

それは何かご存知でしょうか。

 

20165月に宅地建物取引法が改正され、20184月より建物状況調査と呼ばれる"ホームインスペクション"を受けたケースがあるかどうか、または今後実施する予定はあるのかどうかについて説明をすることが義務化されました。

 

今回はホームインスペクションについて、背景と役割についてご説明させていただきます。

 


ホームインスペクションとは

建物現状調査のことをホームインスペクションと呼びますが、実際の作業としては非破壊の目視調査になります。

なので、目視で確認できる部分は調査が可能ですが、壁や天井裏、床下など隠れている部分に関しては確認することができないため調査といえども完全に網羅しているわけではありません。

ですが、外観から建物全体の状態を推測することは可能ですので、

売買の判断材料として中古住宅の取引をより安心なものにするためにも調査の必要性に一定の価値はあると言えるでしょう。

 

 

なぜ中古住宅だけ義務化されたのか

住宅の売買において、新築住宅であれば、構造上の主要部分や外壁などの雨水の侵入を防止する部分に関しては10年の保証が義務付けられています。

また、工務店やハウスメーカーによっては仕上げ・設備などには12年程度の短期の保証を付けることが可能です。

完成したばかりで引き渡されるわけですから、すぐに修繕が必要となることはまずないでしょう。

ですが、中古住宅の場合はすでに建てられてから年月を重ねるごとに劣化が進んでいることや、物件によっても劣化の進み具合も異なります。

そのため、状況が分からないまま引き渡しを行ってトラブルになるケースを減らすため、

売買に出されている中古物件が調査がされているのかいないのか、

またどのような状態であるのかという調査結果を知るということは消費者契約上において非常に重要な説明義務であるのではないでしょうか。


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改正法では、ホームインスペクションを説明することが義務化されましたが、

実施されていない場合は住宅診断士などに相談をするとよいでしょう。

損をしない買い物をするためには第三者的視点を持っている会社を選ぶようにしましょう。

中古住宅を購入する際にはこうした義務を活用し情報収集に努めましょう。

 

 

マンションの購入に関して、ご希望やご不明点、お悩みなどがあれば、

ぜひお気軽に弊社にご相談ください!

access_time2021年4月16日

スキップフロア型マンション エレベーターが停止しない階


 スキップフロア型マンション エレベーターが停止しない階 

 

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スキップフロア型マンションを皆様ご存じでしょうか?


新築マンションではバリアフリー新法に則ったマンションの構造設計がなされるようになったため、

スキップフロア型マンションを見ることはほとんど無くなりました。

そのため中古マンションでは ”エレベーターがあるものの、各階に停止しないマンション” を目にすることがあるかもしれません。

 

今回はエレベーターが各階に止まらない「スキップフロア型マンション」のメリットとデメリットについてご紹介させていただきます!

 

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「スキップフロア型マンション」とは

スキップフロア型マンションでは、エレベーターはあるものの、すべてのフロアには停止しません。


例えば10階建てのマンションで、1階、3階、6階、9階に停止する設定の場合、

2階、4階、5階、7階、8階、10階には停止しません。


そのためエレベーターを使用する場合は、近いフロアまで階段で移動して使用する、というような形をとっています。

例)お住まいが7階の場合は9階までエレベーターで上がって、階段で降りる、もしくは6階までエレベーターで上がって階段を上がる。


一見使いづらいようにも感じますが、エレベーターが止まらないことによるメリットも多く存在します!

 

 

 「スキップフロア型マンション」のメリット 


・住戸面積が広がる

エレベーターが停止しないフロアには、共用廊下が不要になります。

共用廊下として使用していた部分を部屋の一部として活用することができるので、同じ建物の中でもエレベーターが停止するフロアに比べて専有面積を広く取ることができます。

 

・住居環境が向上する

こちらも共用廊下が不要になることで建物の端まで住居として使用できるようになるため、

共用廊下側にバルコニーを設置することができ、風通しを良くしたり採光を得やすくなるというメリットがあります。

 

・プライバシーが確保される

エレベーターが全フロア停止する建物に比べ、立ち入りが限られるようになるのでプライバシーを確保することができます。

共用廊下を通る人の気配や音を気にせず生活できるという利点があります。

 

 

いかがでしたか。

スキップフロア型を採用する中古マンションはリノベーションされる物件も増えてきており、近年セキュリティやプライバシーに関する設備を重要視する入居者が増えてきていることから一定のニーズはあるといえるのではないでしょうか。


ただしエレベーターが停止しないフロアは階段を使って昇り降りしなくてはならないので、若いうちは階段に抵抗がなかったとしても年を重ねると辛くなってくることもあるかもしれません。


こうしたメリットデメリットがありますが、住むにあたってどのような点を重視するのかによってはエレベーターが停止しないフロアのお部屋が快適に過ごせる物件となるかもしれません。


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access_time2021年4月16日

節税対策にもなる!夫婦共有名義でマイホームを購入するメリット・デメリット


 節税対策にもなる!

 夫婦共有名義でマイホームを購入するメリット・デメリット 

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マイホームを購入する際に夫婦共有名義にする方法があります。

実は共働きのご家庭でそれぞれでお金を出し合って購入し、共有名義とする場合が増えています。

今回は節税対策にもなる夫婦共有名義でマイホームを購入するメリット・デメリットをご紹介いたします。

 

 

共有名義ってどのような状態?                                                                        

マイホームなどの不動産は購入の際に、司法書士に依頼して登記簿に所有者の権利を登記してもらいます。

重要なのは登記簿上でのそれぞれの出資額です。

例えば4000万円の物件で夫が4000万円全額を出資しても、出資比率を50%ずつで記載すればちょうど半分ずつの共有名義物件となります。

この時妻が出資した分として記載される物件の50%にあたる2000万円は、夫から妻に「贈与した」扱いとなります。

 


 共有名義にするだけ節税効果!

夫婦共有名義するメリットはいくつかありますが、最も大きいのは節税効果ではないでしょうか。

夫婦共有名義で登記すると夫婦それぞれの収入に対して住宅ローン控除を受けることができます。

■住宅ローン控除とは...住宅ローン利用から10年間、ローンの年末残高の約1%を毎年控除できる制度です。


控除されるのは所得税と住民税であり、夫婦が共働きで共有名義にした場合、夫と妻それぞれの所得税・住民税に対して住宅ローン控除が適用されるため、単独名義の時以上の節税効果があります。

他にも居住用として購入していた物件を譲渡した場合や、マイホームを新たに買換え・交換を行った場合などの税制上の優遇措置を、夫婦それぞれに適用できます。

 


 安易に飛びついてはいけない

ではマイホームを購入の際は”絶対に夫婦共有名義にすればよいのか”と言えば違います。

共有名義にした際に最もリスクとなるのは離婚です。

共有名義の物件は財産上、夫婦別々の財産として扱われます。

つまりどちらか一方がマイホームを出て行くことにしたとしても、財産上は保有していることになるためローンの支払いなど変わらず継続されます。

また売却をしようと考えても一方の考えだけでは売却を行うことはできません。


他にも夫婦どちらかが仕事を退職された場合にもデメリットとなり得ます。

それは退職後に退職金や退職した側のこれまでの貯金などを使って返済しない場合です。

この場合は仕事を続けている配偶者側が立て替えていると考えられますが、そのローン返済は「配偶者への贈与」とみなされ、贈与税がかかります。

財産が正確に分散されている分、このような点に注意は必要です。


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共有名義は住宅ローン控除を含め様々な税制上のメリットを持つものの、

デメリットもないわけではありません。

特に共働きの夫婦は今後も共働きを続けていくのかなど

ライフプランを話し合っておくと良いかもしれません。



マンションの購入に関して、ご希望やご不明点、お悩みなどがあれば、

ぜひお気軽に弊社にご相談ください!

 

 

 

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