《 夏季休業日のお知らせ 》

日ごろから格別なご高配を賜りましたこと、改めて御礼申し上げます。
弊社では、誠に勝手ながら、下記の日程を夏季休業とさせていただきます。

2022年8月12日(土)～8月16日(水)

2022年8月17日(木) 10：00より通常営業となります。

※休業中にいただいたお問い合わせは、営業日以降、順次ご連絡させていただきます。

何卒宜しくお願い致します。

《 臨時休業のお知らせ 》

《 冬季休業日のお知らせ 》

《 夏季休業日のお知らせ 》

日ごろから格別なご高配を賜りましたこと、改めて御礼申し上げます。
弊社では、誠に勝手ながら、下記の日程を夏季休業とさせていただきます。

2022年8月13日(土)～8月17日(水)

2022年8月18日(木) 10：00より通常営業となります。

※休業中にいただいたお問い合わせは、営業日以降、順次ご連絡させていただきます。

何卒宜しくお願い致します。

《 冬季休業日のお知らせ 》

いつもお世話になっております。
本年も残すところ、あと僅かとなりました。
日ごろから格別なご高配を賜りましたこと、改めて御礼申し上げます。

弊社では、誠に勝手ながら、下記の日程を冬季休業とさせていただきます。

2021年12月29日(水) ～ 2022年1月5日(水)

2022年1月6日(木) 10：00より通常営業となります。

※休業中にいただいたお問い合わせは、営業日以降、順次ご連絡させていただきます。

豊富なメリット！

中古戸建のおすすめポイント

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今回は、中古戸建を選ぶ際のポイントについてお伝えします。

誰しもがどうせなら新築が良いと一度は考えるかと思います。

しかし新築に限定すると選択肢が狭くなってしまうことも...

そんな時に中古戸建を考えてみるのはいかがでしょうか？

ただ中古戸建に対する不安を感じられる方もいらっしゃると思いますので、

今回は”はじめて中古戸建を検討する方向け”にまとめさせて頂きました。

まずは新築住宅と比較した場合の中古戸建のメリットをお伝えします！

１．新築戸建てに比べ、価格が割安

木造建築の戸建を売却査定する場合、建物の価値を２０年として見ることが一般的です。

しかし、現実に街に存在している戸建住宅は、築２０年以降経過しているこも多くございます。

むしろ20年経過したからと言って、すぐに建て替えする方の方が珍しいです。

このことを考慮しますと、築15年程経過した中古戸建は査定上、ほぼ土地の値段になっており、新築住宅と比べると1,000万円から2,000万円程お安くなっています。

しっかりと修繕しながら住むことができれば、取得費を抑えながら、長く住むことが可能です。

２．実際の物件を見て、広さや眺望、日当たりなどを直接確認できる

土地を探して注文住宅を探す方はもちろんのこと、新築住宅においても、建築途中の段階から募集に出ており、人気のエリアであればあるほど、建築途中の状態から契約が成立していきます。

もちろん新築住宅ですから、.設備等は新品で不満が生じることが少ないですが、実際に建ってみないとわからない部分もありますよね？

それが、日当たり・眺望・通風などになります。

毎日の生活を考えたとき、日当たり・眺望・通風を全く求めない方はいらっしゃらないかと思います。

また、これからの条件は、リフォームをすることで改善できる部分も少ないのです。

逆に、『日当たり・眺望・通風は申し分ないけど、設備が古い、、』なんてこともありますが、これらはリフォームをすることで新品にすることが容易に可能です。

中古物件については、実際に建てられた状態にて良し悪しを吟味できることが最大のメリットかもしれません。

３．売主様から引き継げる諸設備も！？

多くの新築住宅の場合には、意外と知らない初期投資が必要となります。

それは、テレビアンテナの設置、各部屋エアコンの設置、カーテンレールとカーテンの設置です。

どれも生活する上で必要なものですが、新築住宅の場合すべてご自身で用意しなければなりません。

この点が中古戸建の場合、テレビアンテナを次の物件に持っていく方は少ないですし、エアコンも引っ越しに際して新しいものに変えたり、カーテンレールはそのままおいていくことは珍しくない為、取得費以外の費用も抑えることができます！

しかし、勿論良いことばかりではありません。

中古戸建においてもデメリットがあります．．．即ち、これからお伝えするデメリットの内容こそが、中古戸建において気をつけなければならないポイントとなります。

①住宅のメンテナンスがされてあるかどうかをチェック！

戸建住宅の場合、多くのハウスメーカーが雨漏りを予防する屋根の防水と外壁塗装を１０年～１５年に１回行うことを推奨しております。

これらのメンテンスの費用は概ね１００万円～２５０万円程かかります。

しかし、実際に住んでいる方からしますと、上記のメンテナンスは全て予防のために行うものである為、実害として雨漏りがない状態なのにも関わらず行うことになります。

ですので、多くの方々はこのメンテナンスを行っていないことが現状です。

築１０年から１５年前後の物件で、まだ一度もメンテナンスを行っていない住宅であれば、

購入したタイミングや近い将来メンテナンスが必要になることを資金計画の一部に入れておくことをオススメ致します。

一方、直近でこのようなメンテナンスを行っている物件があれば、それはお買い得という風に捉えることもできますので、

メンテナンスされているかどうかは確認するべき重要なポイントです。

②築年数をチェック！

地震大国である日本において、耐震基準について理解を深めることはご自身の身を守ることにも繋がります。

耐震基準の改定として広く知られているのが、１９８１年６月以降の新耐震基準と旧耐震基準です。この年は基本的に全ての建築物に対する改定でしたが、実は木造建築物の場合はもう一段階あるのです。それが２０００年６月となります。

この年の改定は木造住宅に関するもので、柱や筋交いを固定する接合部の強化などが定められました。

地震に関しては、建築物の性能もさることながら、その土地の地盤も大きく影響する為、築年数が良ければ安心というわけではありません。

耐震基準や地盤、ハザードマップを総合的に見ながら判断してお客様にとってベストなものを選ぶと良いでしょう！

最後に、戸建てをお探ししてく中で一番考慮しなければならいないのが、全く同じ物件は一つとしてない、ということです。

特に新築物件に限定して探した場合、何かしらの理由で売却されてかつ建物が古く建て替えたもの、がターゲットとなります。

新築に限定することでエリアを妥協したり、予算を妥協したりすると本末転倒ですので、

中古戸建も視野にいれながら、上記の点に注意し、総合的にご自身に最も適した住宅をお探しすることをお勧めします。

これ以外にも、住宅ローン控除の違いや断熱、耐震等級などなど知っておいた方が良いことは多数ございます。

失敗しない住まいを探すためにもぜひバレッグスにご相談下さい。

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土地を選ぶときのポイント

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夢のマイホームをお考えの方がまずはじめに行うことが土地を探すことになります。

とは言いましても、いざ土地を探し始めようとした場合に、

何から行えばよいのか、どのように探せば良いか、全く検討がつかないものです。

今回はそんな土地のお探しにおいて、まずはじめに押さえておきたい大事なポイントについてお知らせします。

①建ぺい率と容積率

土地にはそれぞれ建てられる建物の大きさに制限があります。

建ぺい率とは「その土地に対して、どのくらいのスペースを建物を建てて良いスペースに使えるか」を定めたものとなります。

基本的には、１階として使える部分のスペース（＝建築面積という）の上限値と考えてい頂くと良いかと思います。

また、容積率とは「その土地に対して、どのくらいの規模（延床面積）の建物が建てられるのか」を定めたものです。

２階建てでしたら１階＋２階部分の床面積の合計＝容積率、となります。

例えば、広さ８０㎡の土地があるとして、次の２つの異なるエリアがあるとしましょう。

※ここでは高さ制限や道路幅員などは除き、建ぺい率と容積率のみ考慮しております。

A：建ぺい率５０％、容積率１００％

B：建ぺい率６０％、容積率２００％

→A：建築面積４０㎡、延床面積８０㎡

→B：建築面積４８㎡、延床面積１６０㎡

となります。同じ土地の広さでも、その土地の上に建築できる建物の規模が全然違うことがおわかり頂けるかと思います。

では、Aの土地とBの土地の価格はどちらが高いでしょうか？？

もちろん、同じ土地の広さでも、大きな建物が建てられるBの方が価値が高く、価格も高くなります！

このように建ぺい率と容積率を正しく理解することは、その土地の上にどのような建物を建てることができるかを知ることができますので、

土地をお探しする上で大事なポイントになります。

②高度地区

城南エリアでは、大半のエリアに高度地区が定められております。

主に、第一種高度地区、第二種高度地区、第三種高度地区に分類されます。

では、上記３種類の高度地区の違いは何かとうと、土地の上に建てる建物の高さの制限の厳しさが違うということになります。

ここでは詳細をお伝えしませんが、一般的には、

一種高度のエリアは２階建て、二種高度のエリアは３階建て（３階部分の屋根が斜めになる）、三種高度は３階建て、が建築できます。

あまり理解しないままお探しされる方の中には、「建ぺい率と容積率は申し分ないのに、思ったより建物の面積が小さくなった」

と残念がるお客様も多くいらっしゃいます。

実際には、道路に接している方角（接道間口）や、接している道路の幅（道路幅員）、斜線制限、土地の高低差など様々な要素から複合的に判断されるので、

全てが全てそういうわけではござません。

しかし、この高度地区の理解を深めることで、

建ぺい率と容積率同様に更地の上にどのような建物が建てられるかをイメージすることができるようになります。

③住みたい建物のイメージを確立しよう！

①②にて専門的なことをお伝えしましたが、①も②も理解した上で最終的に、

"お客様がどのような建物に住みたいか"が決まっていなければ、意味をなしません。

・庭がほしい

・車を２台おきたい

・３階建てより２階建てがよい。

・日当たりを重視するため南向きがよい。

・駅チカが良い。

・ルーフバルコニーが欲しい

などなど、建物に求めるものはお客様それぞれです。

また、全てを兼ね備えようとすると、どうしても予算が高くなります。

ですので、まずは新築戸建や中古戸建のように既に建築されている建物の内覧を繰り返すことで、ご自身の理想を決めることをオススメ致します。

最後に...

今回は土地探しの中でも入り口であり、かつ一部の話しかお伝えできておりません。

上記以外にも、

①災害リスク（ハザードマップ）はどうか

②地盤はどうか

③私道ってどうなの？

④整形地？旗竿地？

⑤建築条件付き土地ってなに？

⑥境界は大丈夫？

などなど、理解を深めていかなければならないことは多くございます。

どの内容もインターネットを通して調べて頂くことも可能ではございますが、非常に専門的な内容になる為、

信頼できる不動産会社を訪ねて頂き、ひとつひとつ理解することが理想の土地を見つけることなり、失敗しない土地選びになることでしょう。

株式会社バレッグスでは、注文住宅の建築もおこなっております。

弊社の一級建築士による動画解説もございますので、一度ご視聴下さい。

【YouTubeへのリンク】

https://www.youtube.com/channel/UCbukFW2ttkPBVsXWdLa4K9g/featured

ご相談はバレッグスまで。お待ちしております。

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中古マンションを選ぶときのポイント

~検索サイトから探す注意点~

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初めてマンションの購入を考える方がまずはじめに行うこととして、

物件情報の検索サイトにてお探しする方は多いのではないでしょうか？

マンションに限ったお話ではございませんが、お探しする上でのご条件などは、

実際に物件を見学することで、ご自身の要望が明確になり、自然と絞られていきますので、

いざ、本格的に探しはじめた際は、そこまで難しくないとお感じになる方も多いです。

今回は、お探しはじめの一番最初のタイミングで注意して見るべきポイントについて、

お伝えしたいと思います。

■安い物件にはなにかある！？

マンションをお探しする際に、検索サイトで探してみると、

同じエリアの同じ築年数でも価格に差があったりと「なんでこの物件安いんだろう…」とお感じになる方も多いかと思います。

不動産というものは、大多数の物件が一般の個人の方が売主様であることが多いです。

皆様、売主様になったつもりでお考え頂くとわかるかと思いますが、相場より安い金額で売りたい！！なんて思う方はいらっしゃらないですよね？どの売主様も売れるのであれば一円でも高く売りたいと考えるものです。

では、なぜそのように一見すると諸条件が変わらないのにお安い物件があるのか、

この時に確認すべきポイントについてお伝えいたします。

①土地の権利をチェック！

マンションを購入する際に、あまり土地が自分の所有物であるという実感を得ながら生活することはほとんどありませんが、

土地・戸建て同様に、マンションを購入した際も、そのマンションの敷地の一部を所有することになります。

その際に気をつけて頂くことが土地の権利です。

土地の権利には、大きく分けて「所有権」と「借地権」があります。

所有権について前述の通り、マンションの敷地の一部を所有していることになります。

しかし借地権は、第三者の所有している土地を借りている権利、となります。

そのため、所有権と借地権の物件を比較した際は、もちろん土地の権利が所有権のものの方が高くなり、借地権の物件の方が安くなります。

それぞれのメリット・デメリットでは別の機会にお伝えしますので、詳細は省略しますが、

折角購入するなら所有権！と決めている方もいるので、そういう方は土地の権利をしっかりと見極めることが重要です。

②管理費・修繕積立金をチェック！

マンションを購入する際に、月々の支払い計画を軸に予算を決定していきます。

お借入をしてお支払いする住宅ローンの他、毎月かかる必要経費として管理費と修繕積立金がございます。

要するに、月々の総支払額＝住宅ローンの支払い＋管理費＋修繕積立金、となります。

全てに該当する訳ではございませんが、

一般的に、管理費・修繕積立金が高い物件は、物件価格が安くなる傾向にあります。

例えば...

　A:物件価格：5,000万円、管理費・修繕積立金：20,000円

　B:物件価格：4,500万円、管理費・修繕積立金：35,000円

上記AとBの月々の支払い総額を算出しますと、

　A:住宅ローン：130,345円、管理費・修繕積立金：20,000円→合計:150,345円

　B:住宅ローン：117,311円、管理費・修繕積立金：35,000円→合計:152,311円

（金利0.525％、35年ローンで算出）

なんと、Aの方が物件価格が高いのに、月々の支払いでみるとBの方が高いのです！

この場合、価格的にはBが安く感じても、月々の支払いがAが安い為、一概にBが良いとは言えないと判断できるかと思います。

ここでは、管理費・修繕積立金の考え方についての詳細は省略しますが、

このように、

ランニングコストとしてかかる管理費・修繕積立金の総額が高いことは、月々の返済で考えた場合に及ぼす影響が大きい為、

価格だけで良し悪しを判断せず、価格と管理費・修繕積立金の総額のバランスをみていくことが重要です。

③築年数と専有面積をチェック！

　A:　1981年5月築

　B:　1983年5月築

このAとBの2つを比較した時に、2年しか変わらないから価格が安い方で良い！と考える方は、要注意です。

お気づきの方も多くいらっしゃるかと思いますが、上記の2つの違いは、耐震基準にあります。

マンションの耐震基準は1981年6月以降に建築確認申請を出された物件であるかどうかによって変わってきます。

1981年6月以前のものが旧耐震基準、1981年6月以降のものが新耐震基準となります。

では、このことと価格がどう関係するか？、についてですが、

それは住宅ローン控除と住宅ローン審査に影響があるからです。

まず、住宅ローン控除とは

1年間40万円（ものによって20万円）を上限に、10年間、合計400万円（一年間の上限20万円の物件の場合は200万円）所得税の還付を受けられる

というものです。

マンションの場合、新耐震基準以降の建物（築25年以内が原則ですが、証明書を発行することにより、住宅ローン控除の適用が可能）であること

かつ内法面積で50平米以上あることが求められます。

冒頭の例がどちらも内法面積50㎡以上あるものだと仮定した場合、

Aの物件は住宅ローン控除を受けられず、Bの物件は住宅ローン控除を受けられる、となります。

要するに、控除を受けられない物件からみると、受けられる物件は今後10年間の中で、400万円（ないし200万円）お得になるということです。

但し決して、受けられない物件が損をするというわけではございません。

このことを前提として、受けられない物件でもこのことを考慮した結果、

価格に妥当性がありご自身にとって理想的な物件であればそれは購入するべき物件です。

次に....

広さについても内法面積と壁芯面積の違いを把握しておく必要がございます。

基本的には、検索サイトなどで記載のある面積は「壁芯面積」を基にしております。

しかし、住宅ローン控除の基準は、「内法面積」が50㎡以上あるかどうかが求められます。

壁芯面積と内法面積は、もちろん壁の芯から測った面積の方が大きくなる為、内法面積は壁芯面積に比較して小さくなります。

このことを踏まえますと、壁芯面積で50㎡ギリギリのものは内法面積では40㎡台となってしまいます。

一般的には壁芯面積で53㎡を超えてくると内法面積でも50㎡を超えるケースが多くなる為、

検索サイトなどで探す場合、壁芯面積で53㎡あるかを一つの基準としてチェックし、

ギリギリのものは都度お問い合わせを行い確認することをお勧めします。

新耐震基準（旧耐震基準の物件でもその後耐震補強工事済みの物件もOK）かどうか、

内法面積で50㎡以上（壁芯面積で目安53㎡以上）あるかどうか、

をチェックすることで住宅ローン控除の対象か否かを判断でき、

このことを踏まえて気になる物件の価格に妥当性があるかをチェックすることが重要です。

いかがでしたでしょうか？

少し、見るべきポイントが多く、混乱している方もいらっしゃるかと思います。

このこと以外にも参考にすべきポイントは多数ございます。

しかし安心してください。

信頼できる不動産会社に相談することで、ご自身で都度チェックすることなく、

物件を提案して下さいます。

マンションの購入において失敗しないためにも、

まずは信頼してお任せできる不動産会社を選ぶことが最も重要なことなのです。

ぜひ、バレッグスにご相談くださいませ。

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一生において大事な不動産購入。

購入前の資金計画や物件の知識、情報力、希望エリアに対する精通度など、

不動産会社の選定において、大事にすべきことを意識している方は多くいらっしゃるかと思います。

一方、不動産を購入した後のことを具体的に考えている方は意外と少ないの実情です。

不動産購入は決して購入したら終わりではありません。

購入後に起こる様々な問題に対しても購入前と同じようにしっかりと考え、備える必要がございます。

購入後の不動産に何かしらの問題が生じた場合、皆様はまずどこに相談しますか？

不動産に対する問題解決は専門的な知識も多く必要である為、どこに相談した方が良いか、わからない方も多くいらっしゃいます。

そんな中、まずはじめに連絡先として、購入した際の不動産会社を思い浮かべる方が多いのではないでしょうか？

困ったことがあった場合は、購入した際の不動産会社に連絡する、これは間違っておりません。

しかし、皆様が理解すべきことは、その不動産会社が何にでも対応できるわけではない！ということです。

一括に不動産といいましても、その実態は多岐にわたって業種わけされています。

不動産売買仲介だけ行う会社、不動産賃貸仲介だけ行う会社、管理だけ行う会社、建築だけ行う会社などがその例です。

・設備に不具合が生じた…

・転勤が決まった期間この不動産をどうしよう…

・今売却したらいくらだろう…

・借り換えってどうだろう…

・家族構成が変わったので、間取りを変えたい…

など、購入後の悩みについては多種多様です。

このような悩みに全て応えてもらえる会社が良いと思いませんか？

株式会社バレッグスは、不動産のワンストップ提案をモットーにしている会社です。

不動産売買仲介にはじまり、賃貸仲介、賃貸管理、リノベーション事業、建築業、など

不動産全般を取り扱っており、どんなお悩みでも解決できるスペシャリストが在籍しております。

購入後にも不安なく相談できる会社、この軸を購入前の不動産会社選びの基準の一つに入れて頂くことをオススメします！

株式会社バレッグスでは、そんなご相談を随時無料でお受けしております！

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