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　【戸建て VS マンション】　

というコラムを書かせていただきました。

その「持ち家」VS「賃貸」論争に次いで絶えることなく語られるのが

「戸建」VS「マンション」論争 です。

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戸建は土地がある分資産価値が高いとか、マンションは戸建に比べ立地が良い傾向があるため

資産価値が下がりにくいなど、相反する主張が繰り広げられることも珍しくはありません。

今一度「戸建」と「マンション」のメリット・デメリットについて整理をしてみましょう。

　戸建

＿戸建のメリット＿

☑ 管理費や修繕積立金、駐車場代（または駐車場管理費）などがかからない

☑ 築年数が経過しても土地部分の価値があるため、資産価値がそれなりに残る

☑ 管理組合などへの参加義務がない

☑ 一戸の家としての独立性が高いので、プライバシー面で優位性がある

☑ 隣家と離れているほど、騒音面で神経質になる必要がない

☑ 自由に増築や建て替えができる

☑ 窓が多いため、日当たりや通風の良さが期待できる

＿戸建のデメリット＿

☑同じ立地条件だとマンションよりも物件価格が高くなる傾向がある

☑将来の修繕費を自分で貯めなければならない

☑空き巣や放火などの防犯（セキュリティ）面を意識する必要がある

☑保湿面、眺望面、害虫面などで優位性に劣る 場合がある

☑決められた期日と場所にゴミを出す必要がある

☑階段が多く、登り下りが大変（老後の心配）

 マンション 

＿マンションのメリット＿

☑同じ立地条件だと一戸建てよりも物件価格が安い傾向にある

☑将来の修繕計画などが比較的しっかりしている

☑空き巣や放火などの防犯（セキュリティ）面での優位性は高い

☑保湿面、日照面、害虫面などで一戸建てよりも優位性がある場合が多い

☑近所付き合いなど積極的にすることで、他の居住者と生活面での協力をしやすい

＿マンションのデメリット＿

☑管理費や修繕積立金、駐車場代（または、駐車場管理費）などの負担が必要

☑将来の資産価値は、立地にもよるが一戸建てに比べるとあまり期待できない

（近年、都市部のマンションは価値が上昇しており、一概には言えない）

☑騒音を出したり、出されたりした際に、一戸建てよりも気遣いなどが必要

☑管理組合などへの参加義務がある

☑決められたマンションのルール（管理規約等）を遵守しなければならない

コスト面の違いで言うと、初期費用が高く維持費が安いのが「戸建」、初期費用が安く維持費が高いのが「マンション」ということになります。

生活面の違いで言うと、セキュリティ面を意識していかなければならないが近隣からの迷惑が受けにくい「戸建」と、近隣への気遣いが必要だがセキュリティ面での優位性が高い「マンション」ということになります。独立性を重視するなら「戸建」、セキュリティを重視するなら「マンション」を選ぶのが良いかもしれません。

資産形成の点において、以前までは、土地の持ち分が大きい戸建てにメリットがあると考えられていましたが、近年では、都市部を中心に、新築時よりも価格があがる物件も多くあり、一概には言い切れません。

「持ち家」VS「賃貸」と同じ結論になってしまいますが、この論争もまた、

「戸建」と「マンション」どちらが良いとは一概に言えません。

結局、住まい探しにおいては正しく理解し、自分や家族にとって最適な選択をすることが

最も重要です。

みなさまが後悔のない住まい選びができることを、心から祈っております！

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 住宅ローン組み方のPOINT 

住宅ローンはただ組めれば良いというものではありません。

数十年単位での長い付き合いになるだけでなく、金額も非常に大きいです。

後から後悔することのないよう、住宅ローンの組み方のポイントもしっかりと身に付けましょう。

１．すべての諸費用を含めた総費用を確認しましょう　

不動産購入にかかる費用としては、購入価格の他に税金、登記費用、住宅ローンの手続き費用を含め、購入金額の約5～8％が必要となります。場合によっては、住宅ローンが実行されるまでの間の支払いを目的としたつなぎ融資費用や建て替えの方は工事中の仮住まいのための費用がかかります。また、この他にもカーテン、照明器具、家具などの耐久消費財購入費が必要になります。（※戸建てとマンション、新築と中古それぞれで必要となる諸費用が異なりますので、しっかりと計画をおこないましょう）

２．準備できる自己資金の金額を明確にしましょう。 

諸費用を含めた総費用のうち、自己資金をいくら投じるかを明確にする必要があります。

近年、諸費用を含めた総費用100％を借入することも可能になっておりますが、自己資金の準備がある方に比べ審査が厳しくなることや借入時の金利が高くなる可能性が生じます。

一方、現在は、低金利下でもあるため、自己資金がある方でも100％借入する方もおります。

返済計画を立てる上で、重要な要素となりますので、準備できる自己資金を明確にしましょう。

３．ライフスタイルにあった金利タイプを選択しましょう 

金利のタイプにはいろいろあります。まずは、しっかりそれぞれの金利タイプのことを知っておきましょう。固定金利、変動金利、固定金利期間選択型について、それぞれの金利変更ルールや特徴をよく掴んでおきましょう。

４．いくら借りられるかより、いくら返せるかを第一に考えて借りましょう 

目先の金利の安さに惑わされないようにしましょう。住宅ローンの年間総返済額は、年収に対して過度な負担にならないようにすることが非常に大切です。過剰な借入れとならないように注意しましょう。また数字上はローン審査に通っても実際の生活になるとかなり返済の負担は重くなります。生活に見合った返済額になるように借入額や借入期間を考慮しましょう。
今後の生活費等のライフサイクルの変化を考慮し、賃貸と同じように「いくら借りられるかより、いくら返せるか」を念頭に置いて借入金額を決定していくことがポイントになります。

５．毎月払いを基本に返済しましょう 　

ボーナス払いを利用すると、毎月の返済金はそれだけ低くなり、月々の返済が楽になったように感じます。しかし、ボーナスは会社の業績などによって大きく変動します。例えば大企業や公務員であってもボーナスが減ったり、無くなったりする事も有り得ない話ではありません。ボーナスの大部分をローンの返済にあてる計画ですと、ボーナスが少なくなったときに返済に困ります。
しかも、ボーナス払いの返済月は返済額が多額になるため、もし返済が遅れてしまうと正常な返済の状態に追いつくのは大変です。
毎月払いを基本に返済計画を立てましょう。

ポイントその１は以上です。

次回、ポイントその２についてご紹介させていただきます！

　住宅ローンの基礎知識　

あなたのライフプラン次第！

住宅ローンはマイホーム購入者にとっては、

物件選びにも匹敵するくらいのかなり重要なポイントです。

購入した不動産も20年、30年といった期間で利用を考える必要が有りますが、

住宅ローンもやはり20年、30年、35年といった非常に長期間のお付き合いになります。

しかも生命保険や火災保険までしっかり掛ける文字通り「命懸け」の契約になります。

後で、しまった！！」とならない為にも…

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 ☑ 住宅ローンの基礎知識 

(1)大きく分けて住宅金融機構の 融資 と 銀行住宅ローン の２種類があります。

住宅ローンには大きく分けて住宅金融支援機構を中心にした公的融資と民間銀行の住宅ローンの２種類に分別されます。

それぞれに一長一短はありますが、現在は住宅金融機構と民間銀行が競合しているケースも多くなり、どちらも商品開発に力を注いでいます。

一部違った商品もありますが、一般的に公的融資は長期固定金利（財形融資を除く）の住宅ローンを、民間銀行は変動を中心とした短期固定金利を主力商品としています。

(2)住宅ローンの返済方法は「元利均等方式」と「元金均等方式」の２つがあります。

住宅ローンには返済方法が２種類あります。

それぞれに一長一短がありますので、特徴だけ掴んでおきましょう。

ローンは「元金」、「利率」、「期間」の三つで返済額等が決まってきますが、その大前提の返済方法によっても中身は相当変わってきます。

といっても住宅ローンの返済方法は基本的に２種類だけです。

「元利均等」と「元金均等」に分かれます。

ちなみに・・・

「元金均等」とは文字通り「元金」を均等に分割して返済する方法です。

例えば…

まず元金 5,000万円 を 35年 420回 で割ります。

すると　11万9,048円　になります。

月々の返済元金は　１１万９，０４８円　ずつで最後まで変わりません。

その元金に毎月の利息の額を足して返済していきます。

利息の方は元金が毎月減っていきますので毎月ほぼ同じ額だけ減っていきます。

初回の利息は

5,000万 × 1.3％／12 で 5万4,167円 で

初回月の返額は １７万３，２１５円 です。

２回目の利息は（5,000万円－119,048円） × 1.3％／12 で減っていくので

利息の支払額は「元利均等」に比べて少なくなります。

「元利均等」とは

元金と利息を足した額が均等になるように常に元金額と利息額を可変させて

毎月同じ額を返済する方式です。

同じく5,000万円、1.3％、35年 返済の場合は

毎月の返済額は　１4万８，２４１円　となります。

こちらは元金の減りが遅く、総支払額は「元金均等」に比べて多くなってしまいます。

ただし最初の返済額が少なく、支払額も毎月一定なので一般的には住宅ローンと言えばこちらになってしまいます。

ローンの３要素は「元金」「利率」「期間」です。

返済方法が決まると後は「元金」「利率」「期間」が決まると肝心の返済額が決まってきます。

３つの内どれか一つでも少なくなったり減少すると返済額が少なくなります。

逆にどれか一つでも増えると返済額は増えます。

元金は借入時にどうしても自己資金との関係であまり選択の余地はありませんが、

利率は銀行によっても違いますし、同じ銀行でも選択する商品によっても違う場合があります。

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 【購入 vs 賃貸 】 

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「家賃を一生払い続けるくらいなら、同じくらいの金額を支払って購入したほうが良い」？

「同じ条件で比べた場合、生涯コストがほぼ同じならばわざわざリスクを抱えて家を買う必要はない」？

「購入」と「賃貸」についての論争は尽きることなく、いろいろな意見が見受けられます。

では、結局のところ「購入」と「賃貸」、どちらの方が良いのでしょうか？

結論から言うと、物件やお客様の状況次第ということになります。

身も蓋もないようですが、どちらも一長一短。

それぞれにメリット・デメリットがあります。

特徴を十分に理解し、個別の状況に応じて選択するのが良いと思います。

ここで、「購入」と「賃貸」、それぞれの主なメリットとデメリットについてご紹介いたします。

  購入  

＿購入のメリット＿

☑ 資産が残る 

☑ 設計やリフォームが自由にできる

☑ ローン返済後は負担が少ない

☑ 社会信用やステータスが得られる

☑ 住み替えなど、ライフスタイルの変化への対応が容易

☑ 初期費用や維持費が少なくてすむ

☑ 土地や建物の価格下落の影響があまりない

＿購入のデメリット＿

☑ 住み替えなど、ライフスタイルの変化への対応が困難

☑ 初期費用や維持費（固定資産税や管理費など）にお金がかかる

☑ 土地や建物の値段が下がり、売却が難しい場合がある

  賃貸  

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