不動産コラムカテゴリー

必見 !!!

 不動産を高く売却するためのチェックポイント ～第３弾～ 

前回より不動産を高く売却するためのチェックポイントをご紹介しております。

今回はその第3弾として不動産会社に査定をしてもらう際のポイントを詳しくご紹介します。

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前回コラム：必見！不動産を高く売却するためのチェックポイント～第2弾～

査定～契約編

7　訪問調査で実際に物件を見てもらう

8　その不動産の良い点・悪い点をきちんと伝える

9　査定額の決まったポイントを知る

10　売却活動の内容を確認する

11 どの媒介契約を結ぶのか決める

7　訪問査定で実際に物件を見てもらう

査定には机上査定と訪問査定の2種類があります。

机上査定はユーザーが入力した情報や近隣の相場、売却取引事例等を頼りに査定を行うものです。

しかし、これらの情報だけでその不動産の価値を正しく判断することは困難です。

そこでもう一つの査定方法、訪問査定が重要となります。

訪問査定をしてもらうことで実際にプロの目で見た不動産の価値を査定してもらうことが重要です。

8　その不動産の良い点・悪い点をきちんと伝える

査定依頼をする以上その不動産の良い点、悪い点はきちんと伝えるべきです。

不動産会社はその場に来て分かる建物周辺の環境や眺望、日当たりなどを確認します。

その際に「ここが使いやすい！」と思う理由や「近隣で〇〇があるから便利」といった情報は伝えるとよいでしょう。

査定額が高くなるだけでなく、そのような書類上から伝わらない良い点を不動産会社に共有することで、

内覧者や購入検討者へのアピールポイントとなります。

悪い点は査定に響くのではないかとつい隠してしまいたくなるかもしれませんが、必ず伝えるべきです。

もし売却後、その不動産に売却時には伝えられていなかった欠陥が見つかると買主は売主に損害賠償を請求でき、

トラブルの原因となります。

9　査定価格が決まったポイントを知る

ほとんどの場合、訪問査定の後日、不動産会社より「査定書」が届きます。

査定はされてもあくまで所有者はあなたです。査定は売出し価格の元となるため、

査定の詳細はあなたが関心を持って、納得するまで聞いてみましょう。

一般的には、「3ヶ月以内に売却できる金額」が想定されています。

10　売却スケジュールを確認する

査定額が決まったら、この不動産をどのような活動方法で売却するつもりなのか、これからのスケジュールを確認してしましょう。

販促手法は今では多岐に渡り、ポータルサイトやその他媒体への掲載、ポスティングに新聞の折り込みチラシ等があります。

これらをどのくらいの期間、どのくらいの費用と工数をかけてくれるのかを聞きましょう。

不動産会社から実際の活動報告を貰う時期も併せて聞いておくとよいでしょう。

11　どの媒介契約を結ぶか決める

査定額に納得したら、次はどの媒介契約を結ぶかを決めます。

媒介契約と結ぶ契約は「一般」「専任」「専属専任」の3種類があります。

不動産を売却するためには、一般的に不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産を売却するための条件や手数料をあらかじめ決めて、不動産会社に不動産の売却を委託するための契約です。

「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

改めて売却する目的と照らし合わせて選ぶことをオススメします。

契約まで進んだらいよいよ売却へと進んでいきます。

査定時は正当に高く評価される努力と納得のいく価格、スケジュール、契約を行うことが重要です。

次回は実際に不動産の購入を検討してもらうまでの詳細をご紹介します。

続きはこちら！→　必見！不動産を高く売却するためのチェックポイント～第4弾～

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 不動産を高く売却するためのチェックポイント ～第２弾～ 

前回より不動産を高く売却するためのチェックポイントをご紹介しております。

今回はその第2弾として不動産会社の選定のポイントを詳しくご紹介します。

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前回コラム：必見！不動産を高く売却するためのチェックポイント～第1弾～

どこの不動産会社に売却を依頼するか決める6つのポイント

①    売却する不動産のエリアに強いか

②    サービス内容が充実しているか

③    「会社」ではなく「営業マン」を信用・信頼できるか

④    集客能力が強いか（買主を自ら見つけてくる会社かどうか）

⑤    住宅ローンに精通しており、提案力があるか

⑥    物件“+α”の提案ができるか

⑦    売却時の仲介手数料はいくらか

①    売却する不動産のエリアに強いか

不動産を購入する方の相当数が、自身が探しているエリアに強い不動産会社に来店します。

現在の不動産業界の仕組み上、どこの不動産会社に行っても物件の情報量は同じなのですが、

購入する方は、不動産情報量だけでなく、そのエリアの情報量（学校、治安、ハザードなど）も決める上での大事な要素として捉えています。

また、売却する不動産のエリアに強い会社には、その周辺で探している・特定の物件を待っている既存顧客を多く抱えています。

過去のデータでは測ることのできないリアルタイムのマーケット情報を所有していることになるため、

場合によっては、過去の実績データよりも高値売却が実現できる可能性があります。

②    サービス内容が充実しているか　

各不動産会社によって、売却における保証サービスを用意しています。

主なサービス内容については、建物保証や設備保証、ハウスクリーニング無料実施、部分補修無料実施、などあります。

傾向としては、大手企業のサービスがより充実しています。

保証が充実している方が安心して売却できる一方で、実態として、保証を利用するケースは稀に発生する程度です。

また、これらの保証を受けるには、その会社一社に売却を依頼する専属専任媒介契約が必須条件になっていることが多いので、

ご自身の売却理由・タイミングによって、総合的に判断すると良いでしょう。

③    「会社」ではなく「営業マン」を信用・信頼できるか

前述の保証サービスのように、大手企業のサービスは不動産会社を選定する上で、重要な要素となるでしょう。

しかし、実際に売却活動を依頼し、早期・高値売却を狙うには、その「会社」ではなくその「営業マン」の力によるところが大きくなります。

その営業マンの実績ややる気などを踏まえ、信用・信頼できる営業マンに担当してもらうかどうかが、重要な要素となりますので、

決して会社で選ぶことのないようにしましょう。

④    集客能力が強いか（買主を自ら見つけてくる会社かどうか）

同じ不動産仲介会社といっても、実態として、大きく2つに分類することができます。

（1）売却中心の不動産会社　※大手不動産会社

（2）購入中心の不動産会社　※中小規模の不動産会社

売却中心の不動産会社の場合、基本的には購入者を見つけてくるのは購入中心の仲介を行う不動産会社であるため、

購入検討者に対する提案は他社に任せきりとなります。

購入検討者と直接接点を持つことがあまりないため、売却がうまくいかない場合の理由がハッキリしないことが多くあります。

購入中心の不動産会社の場合、購入検討者と直接接点があるため、売却がうまく進まない場合でも理由が明確なため、

次の戦略がたてやすく、売主様にとって納得感をもって進めることができます。

現在、不動産探しの主流はインターネットサイトからの問い合わせとなっておりますが、

そのインターネットに掲載する内容の質も購入中心の不動産会社がしっかりと行っている傾向にあります。

②のサービス内容については、大手不動産会社にメリットが多いため、この点も踏まえ、判断すると良いでしょう。

⑤    住宅ローンに精通しており、提案力があるか

不動産を購入する方の多くが、資金調達の大部分を住宅ローンでまかないます。

そのため、いざ、気に入った場合に、その購入検討者にあった住宅ローンを提案する力があるかどうか、も早期・高値売却の要素となります。

近年、ネットバンクも台頭しており、様々な会社が様々な特性をもった住宅ローン商品を提供しております。

都市銀行でNGとなっても、他の選択肢を提案することで借入ができることも多いため、

住宅ローンに精通しているかどうかも、見極めておくと良いでしょう。

⑥    物件“+α”を提案できるか

近年、購入する方の希望として、室内をフルリノベーションする方が増加しております。

フルリノベーションに限らず、水回りだけ変更したい・間取りを変えたいなどの部分リノベーションを希望する方も多くいます。

物件の見学時に、リノベーションの可否や費用などを伝えることができると、購入検討者の決断も早くなるので、

このような“+α”の価値が提案できるかどうかも選定基準の一つにすると良いでしょう。

⑦    売却時の仲介手数料はいくらか

高値売却の一つとして、売却時にかかる経費を削減することも一つの手段です。

経費の中でも特に大きな金額になるものが仲介手数料です。

購入時と変わらず、3％+6万円+消費税が仲介手数料の上限金額となります。

近年では、サービスの品質を保ちながら、仲介手数料を安くしいている企業も多くあるので、不動産会社の選定時に聞いてみることをお勧めします。

また、弊社では、オリジナルの売却サービスを提供しております。

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 不動産を高く売却するためのチェックポイント ～第１弾～ 

今回から5回に渡って不動産を高く売却するために必見の26のポイントを不動産売却の流れに沿って詳しく見ていきましょう。

第1弾では不動産会社に査定依頼をする前にしておくべきポイントについてご紹介いたします。

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26項目のチェックリストをまとめてみたい方はコチラ↓

前回：必見！不動産を高く売却するためのチェックポイント～リスト一覧～

今回は査定依頼の前準備として5つのポイントについて詳しく見ていきます。

1.      不動産を売却する目的を明確にする

2.      近隣で売りに出されている物件を調べておく

3.      希望の売却価格を決める

4.      売却に適した時期やタイミングを知る

5.      購入当時のマンションの情報が分かるもの（パンフレット等）を用意する

6.      どこの不動産会社に売却を依頼するか決める

1.      不動産を売却する目的を明確にする

売却の理由は一般的に相続や戸建てへの買い替え等が多く挙げられますが、より重要となるのが「売却の目的」です。

特になるべく高く売りたいのか、それとも早く売りたいのかは明確にしておくべきです。

とにかく早く売りたいと思っていたにも関わらず、価格に納得がいかないとして売却までが延びてしまうと

その期間分だけ不動産自体の価値も目減りしてしまいます。

2.      近隣で売りに出されている物件を調べておく

「近隣で売り出されている物件の有無、近隣の相場」を調べることです。

不動産はそのエリアの地価や他に類似した物件があるかどうかで左右されます。

事前にきちんと調べておくことで高望みをした価格設定をしてなかなか売れない、

物件を低く見積もっており売出したらすぐに売れてしまったという事態を防ぐことができます。

マンションであれば大手不動産サイトに掲載されている同じマンションの売出し価格、

一戸建てや土地の場合は近隣の住所で調べ、売りに出されている価格を見てみましょう。

3.      希望の売却価格を決める

近隣の相場を把握したうえで、希望売却価格を決めましょう。

とにかく早く売却したいと思っていても、いざ売却の際に低い金額を提示されると売却が億劫になってしまうものです。

はっきりした希望金額を設定しておくことで、売却時に想定以上に低い金額を提示された際に他を探すか、売却するかの次の行動に移りやすくなります。

4.      売却に適した時期やタイミングを知る

ここでは「建物のライフサイクル」と「年内のシーズン」の2つの観点から考えておくことが必要となります。

「建物のライフサイクル」とは、建物の築年数から見ることです。

基本的には築年数が長いほど価値は下がっていきます。

日本では新築を望む人が多く、築年数が2年経つ頃に一度大きく下がります。

その後は戸建とマンションで異なりますが、一般的に大規模修繕が発生する築年数15年頃が一つの目安となります。

「年内のシーズン」から見た場合、4月から新生活がスタートする人が多いため、

一般的には2月、3月が最も不動産が高く売れる時期と言われています。

しかし、近年では、購入した不動産を転勤の期間賃貸にする方も多く、必ずしも新生活のスタート時期≒繁忙期ではなくなってきています。

そのため、市場の繁閑よりもご自身の売却希望時期から逆算して、売却することが良いでしょう。

目安としては売却したい時期の3ヶ月前には売却に向けた準備をしておくとよいでしょう。

高く売れる確率が少しでも上がるのであれば、そういった時期やタイミングにも気をつけましょう。

5.      購入当時のマンションの情報が分かるもの（パンフレット等）を用意する

ここは少し忘れてしまいがちなことですが、査定までにその不動産購入当時の情報が分かるものを探しておきましょう。

不動産は何かしらのコンセプトを持って建てられていることがほとんどですので、

それらを知る得る資料は不動産会社にとって査定の際に貴重な材料となります。

6.      どこの不動産会社に売却を依頼するか決める

これまでの準備が整いましたら、査定をお願いする不動産の選定をしていきます。

不動産会社の選定基準は色々とありますが、ポイントは以下になります。

①    売却する不動産のエリアに強いか

②    サービス内容が充実しているか

③    「会社」ではなく「営業マン」を信用・信頼できるか

④    集客能力が強いか（買主を自ら見つけてくる会社かどうか）

⑤    住宅ローンに精通しており、提案力があるか

⑥    物件“+α”の提案ができるか

⑦    売却時の仲介手数料はいくらか

など、複数のポイントを総合的に判断して、不動産会社を選定することがよいでしょう。

不動産売却をしていくためには査定の前からきちんと準備をしておくことが必要となります。

次回は「6. どこの不動産会社に売却を依頼するか決める」を詳しくお伝えします。

続きはこちら→必見！不動産を高く売却するためのチェックポイント～第2弾～

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　不動産を高く売却するためのチェックポイント～リスト一覧～　

以前の内容を知りたい方はコチラ↓

過去コラム：家を売ろうと思ったら！知っておきたい不動産売却の流れ

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そもそも不動産を高く売却するとは

不動産の売却は一般的に、不動産会社が仲介として加わり、買主を見つけることで成立します。

高く売却するためには当然高い価格設定をした上で買主を探す必要があります。

事前調査もなく高額な売出し価格を設定しているだけでは、買主は見つかりません。

この状態が何ヶ月・何年と続けば、不動産の価値や需要が下がり、結局値下げをして売却せざるを得ない場合も少なくありません。

不動産を高く売るためには、現実的な価格設定の中で、不動産会社に買主を見つけてもらうことと、できるだけ早く売却することが重要です。

不動産を高く売る≒早く売る、ということを念頭に置き、まずはその不動産の適正価格がいくらなのかを売主自らも知るように心掛けましょう。

不動産会社にすべてを任せる意識ではなく、自分自身も主体的に関わる意識持ち、

買主を探してくる不動産会社とパートナーのような関係づくりを行うように心がけましょう。

チェックポイント26項目

1.      不動産を売却する目的を明確にする

2.      近隣で売りに出されている物件を調べておく

3.      希望の売却価格を決める

4.      売却に適した時期やタイミングを知る

5.      不動産購入当時の情報が分かるもの（パンフレット等）を用意する

6.      どこの不動産会社に売却を依頼するかを決める

査定～契約編

7.      不動産会社に訪問調査で実際に物件を見てもらう

8.      売却に出す物件の良い点・悪い点をきちんと伝える

9.      査定価格の決定要因を聞く

10.   売却スケジュールを確認する

11.   不動産会社とどの媒介契約を結ぶか決める

12.   不動産の売り出し価格を決める

13.   物件の掃除は入念に行う

14.   売却のために過度なリフォームはしなくてよい

15.   不動産会社の担当者とは頻繁に連絡をとる

16.   内覧希望者が来たらなるべく日程を合わせる

17.   内覧時に見られているポイントを知る

18.   どんな人に買ってもらいたいかを明確にする

19.   購入希望者の希望を知る

20.   不動産会社には複数の購入希望者を見つけえもらう

21.   売買契約はトラブルにならないように慎重に行う

22.   物件の引き渡しと残金決算を同時に行う

23.   不動産を売却したら、確定申告！

24.   売却後は税制の特例を利用する

25.   売れない時は不動産会社と戦略を見直す

26.   早く売却したいなら不動産買取を行う

今回は26のチェックポイントのご紹介までとさせていただきます。

次回から売却の流れに沿って5回に分けて各チェックポイントを詳しく見ていきましょう！

↓各ブログへのリンクはこちらです！↓

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 意外と便利！マンション共有施設～その２～ 

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前回マンションの共有施設の一部をご紹介いたしました。

みなさまの中にはもしかしたらこれまで利用したことがある施設もあったのではないでしょうか？

今回はよりライフスタイルに密接な施設をご紹介いたします。

前回：『意外と便利！マンション共有施設～その１～』

 ■■■ ライブラリー  ■■■

ライブラリーは住人向けの小さな図書館のような場所です。

本だけでなくPCも設置されていることが多く、これらをゆったりしたソファーでくつろぎながら利用することができるため近年評判です。

勉強や仕事を集中したい時に図書館替わりに利用されているようです。

■■■ フィットネススタジオ ■■■

日々忙しくなかなか運動できていない方も多いのではないでしょうか。

マンションにフィットネススタジオやジムがあれば、気軽に利用できますよね。

運動する習慣をつけるためには施設がマンションにあることが最適かもしれません。

しかし共用施設として設置するほどのニーズがないのか、備えているマンションはそれほど多くありません。

■■■ パーティルーム ■■■

料理ができるキッチンが備えつけられた広いリビングダイニングといったイメージです。

ダイニングやリビング家具も備え付けてあります。

スペースが広くゆったりとしているので子連れでもOKでまさにパーティするのにうってつけです。

■■■ ゲストルーム ■■■

ゲストルームは住人用の部屋と別に客人の宿泊場所として用意された部屋です。

特に都市部ではマンションの住居面積コンパクト化が進み、客人の宿泊まで考慮されていないこともあります。

そこで、客人に泊まってもらうスペースとして共用部にゲストルームを設けるマンションが増えています。

高層マンションですと眺望の良い高層階に設けることで、客人に喜ばれていると評判も良いようです。

■■■ キッズルーム ■■■

キッズルームは1990年代から、小さなお子様のいるファイリー層の支持を受けて普及してきました。

キッズルームのメリットは大きく２つあります。

室内であるため雨の日でも子どもが自由に遊ぶことができます。

子どもたちが集まることで親も集まり、親同士の交流が図りやすいことです。

■■■ 庭園、公園 ■■■

マンションの庭園や公園といった緑の多い場所は住人たちの憩いの場やマンションでのイベントスペースとして利用されることが多いようです。

小さなお子さんの親にとって、敷地内の公園ならより安全に遊ばせることができます。

庭園や公園は景観の向上だけでなく、夏場にはマンションから出る熱を吸収することでヒートアイランド現象を和らげる効果もあります。

共用施設の最大のメリットは自分の時間が過ごせる場や交流の場が自宅の室内以外にあることです。

近年維持管理コストを踏まえつつも、住人にとってより良い暮らしのためとして共用施設をあえて設置するマンションも多く見られます。

立地や間取りも大事ですが、これらの施設が「あったら良いな」と思ったら、ぜひ注目してみてはいかがでしょうか。

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 意外と便利！マンション共有施設～その１～ 

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マンションの購入を検討する際に立地や部屋のことを気にする方は多いと思います。

しかしそのマンションにある共有施設まで注目して見ていらっしゃる方あまり多くないのでしょうか？共用施設の維持管理費は住人の負担となるため、せっかくならば自分も使用する施設が多くある方が良いですよね。今回は注目されていないけれど意外と便利なマンションの共有施設の一部をご紹介いたします。

■■■ ロビー・ラウンジ ■■■

ロビーとラウンジは主に来客用のスペースとして利用されます。

そのため来客がそれほど多くない方にはロビーやラウンジがあることが重要ではないかもしれません。

しかし高級マンションでは、その高級感を演出するため広いかつ豪華に設計されていることもしばしばあります。

高層マンションの場合、ラウンジは上階に設けられ、その眺望をマンションの住人だけでなく客人とも分かち合える場所となります。

■■■ 駐車場、駐輪場 ■■■ 

駐車場や駐輪場はマンションの立地及びあなたの生活スタイルによって必要性が変わってきます。

普段から車や自転車を利用する方で特に都心部の場合には重宝するでしょう。

ただし数に限りがあり、部屋数ほど用意されていないことも多いです...

■■■ ロッカー ■■■        

宅配ロッカーあると好きな時に気軽に荷物を取りに行くことができます。

日中お仕事で家を空ける方にとってまさに「あって良かった」共有施設です。

最近はネットショッピング、通販の再配達が問題視されているため、多くのマンションで設置されるようになるかもしれませんね。

■■■ コンビニ ■■■

最近大規模マンションでよく見かけるようになってきました。

「近くにコンビニがあれば別に必要ないのでは？」と思う方もいらっしゃるのではないでしょうか？

マンションにコンビニがあるメリットとして、小さなお子さんがいるご家庭や、雨の日に傘をささずに買い物ができる点が魅力のようです。　

■■■ フロント・コンシェルジュ ■■■ 

近年郊外型の大型マンションで増えてきています。

コンシェルジュは管理人とは異なり、基本的に受付に常駐し、住人のサポートを行います。

例えばクリーニングの取次や宅配便の発送と一時預かり、郵便物の発送やコピー、写真の現像取次などの日常にまつわる細やかなサービスを行うものです。

今回ご紹介した共有施設は設置されているマンションも多く既にご存じの方も多かったのではないでしょうか？

次回はよりライフスタイルに合わせて選んでほしい共有施設をご紹介いたします！

↓続きはこちらから！↓

意外と便利！マンション共有施設～その２～へ続く...

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… 低層マンション VS高層マンション …

皆様はマンションを購入する場合には低層マンションにするか、高層マンションにするか既に決めていますか？？

低層マンションと高層マンションには明確な定義はないようですが、

一般的には4階以下の建物を低層マンション、20階以上の建物を高層マンションと呼ぶようです。

今回は同じような立地であっても生活が大きく異なってしまう低層マンションと高層マンションを比較していきましょう。

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 低層マンションのメリットとデメリット 

低層マンションでは住戸がそれほど多くないため、どの階でもエレベーターなどの移動が快適です。

仮に4階だとしても健康のためにマンションの階段を歩いてみるのも一つかもしれませんね。

また災害等での停電時も階段での素早い避難が可能です！

そんな低層マンションのデメリットとしては....

周囲の建物の影響を受けやすい点が挙げられます。

低層マンションではたとえ最上階であっても周囲に高層マンションなどのビルが建設されてしまった場合、

日照など最上階のメリットが半減してしまいます。

マンション最上階のメリット、デメリットについては前回取り上げていますのでこちらをご覧ください。

『一度は憧れるマンション最上階のメリット、デメリット』

 高層マンションのメリットとデメリット  

高層マンションのメリットは何と言っても眺望です。

その恩恵は高層であればあるほど、住む階は上であればあるほど受けられます。

高層マンションは住戸数も多いことからゲストルームやフィットネス施設・ラウンジ・保育施設などの共用施設が充実したマンションも多いです。

再開発エリアにある場合、高層マンションを中心にした街づくりが行われることも多く、将来の資産性が上がることもあるようです。

一方デメリットはエレベーター設置台数が少ないと、通勤や災害時の移動が非常に不便です。

エレベーターはマンションによって、低層階用と高層階用が分かれているため、マンション購入前にはチェックしておくと良いでしょう。

メリットでもある充実した設備に対するメンテナンス費用が多くかかることは見逃せません。

大規模修繕工事にしても、大きなマンションを修繕することになるため、工事期間も長く、費用も高いので、

購入前に長期修繕計画書を忘れずにチェックしましょう。

また不動産としては一つのマンションでの戸数が多く、高層マンションが建つエリアには同規模の高層マンションも多いため、

どこのタイミングでみても同時期に複数の部屋が売りに出される状態となり、値崩れが起きやすいです。

いかがでしたか？

マンションの購入には生活面だけでなく、時に不動産としての面を持つことも良いでしょう。

悩みなどがあれば、ぜひお気軽に弊社にご相談ください！

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 一度は憧れるマンション最上階のメリット、デメリット 

みなさまも一度は高層マンションの最上階に住んでみたいと思ったことがあるのではないでしょうか？

高層マンションの最上階に住んだら天気のいい日には都内が一望できたり、夜景が楽しめそう！など色々想像が膨らみますよね！

ただ何事も良い点もあれば、悪い面もございます。

今回はそんなマンションの最上階のメリット、デメリットを徹底解剖いたします！

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 マンション最上階のメリット 

①眺望の良さ

もちろんそのマンションにおける最上階が何階なのかによりますが、

タワーマンションにもなればその眺望の良さはマンションにとっての大きなウリとなっているでしょう。

②日当たり、風通しの良さ

最上階は近隣の建物の影響を受けづらく、日当たりと風通しの良さは抜群です。

冬でも暖かく、カビの心配もありません。

また厚手の洗濯物であっても非常に乾きやすいことが挙げられます。

③上からの物音がない

マンションやアパートでの生活経験がある方の中には、上からの物音が気になっていた方も多いのではないでしょうか？

近年防音対策を施したマンションは増えていますが、それでも物音を完璧に防ぐことは難しく、また賃料も高くなります。

④資産価値が高く、売却時にも早期かつ高額で売れやすい

 これらのメリットから他の階に比べてやはり最上階は人気が高く、資産価値も高くなります。

 マンション最上階のデメリット 

では逆にマンション最上階にデメリットはないのでしょうか？

デメリットを挙げるとすれば

①エレベーターの移動時間・待ち時間の長さ

②夏場の暑さ

③災害時に最も影響を受ける

眺望が良い分だけ地上からは離れてしまいますし、日当たりの良い分だけ夏場は熱くなります。

③災害時に最も影響を受ける点については、以前「免震、制震、耐震ってなに？」でもご紹介した通り、

建物は上の階ほど揺れが大きくなります。

震災以降は非常時の安全対策を施しているマンションも多いですが、築年数が古いマンションは、

対策が不十分な場合もあるかもしれません。

購入の前にぜひ確認しておきましょう。

いかがでしたか？メリットとデメリットは表裏一体です。

どちらを優先するかご自身の価値観やライフスタイルに合わせて考える必要があります。

分からないことがあったらご自身だけで悩まず、ぜひお気軽にご相談ください！

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  マンションでよく聞くRCとSRC って？？ 

マンションといっても1種類ではなく、構造ごとに種類がございます。

ただ”マンション”、と聞くとコンクリート造りをイメージする方も多いのではないでしょうか？

物件情報を見ていると構造の部分にはRCやSRCと記載されていますよね！

ではこの２つにはどんな違いがあるのでしょうか？

今回は鉄筋コンクリート造りのRC造とSRC造についてご紹介いたします。

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 RC造とは 

RC造は「鉄筋コンクリート造(Reinforced Concrete Construction)」の略です。

コンクリート内部を鉄筋で強化しているためこのように呼ばれます。

コンクリートと聞くと頑丈なイメージをお持ちの方もいらっしゃるかもしれませんが、コンクリートだけですと耐久性は意外と高くありません。

そこでマンションでは鉄筋を入れたRC造は「変形のしにくさ」が長所と言われています。

 SRC造とは 

SRC造は「鉄骨鉄筋コンクリート構造（Steel Reinforced Concrete Construction）」の略です。

名前から気づいた方もいらっしゃるかもしれませんが、ポイントは先程ご紹介したRC造に鉄骨を加えている点です。

RC造の長所である「変形のしにくさ」と、鉄骨造の長所である「しなやかさ」を併せ持っているのが特徴です。

 それぞれの違い 

どちらも耐久性、耐火性、耐震性が高く、極端な違いはありません。

しっかりと設計されていれば寿命は約50年と言われています。

鉄骨がない分だけRC造の方が一般的には設計の自由度が高く、建設コストも安く済みます。

逆にSRC造はコンクリートを鉄筋で囲っているゆえに、RC造のデメリットである揺れへの弱さをカバーしています。

しかし作業工程が複雑化し、鉄筋の分だけRC造よりもさらに建物の重量・建設コストが高くなります。

以前は高層マンションではSRC造、その他の中階層クラスではRC造が一般的でした。

しかし建設コストの高さが賃貸物件の場合は賃料にも影響するためか、技術の進歩も相まって

高層マンションでもRC造が増えつつあります。

RC造とSRC造の違いはマンション選びにおいて決定的な違いにはならないかもしれません。

しかし知っておくことでより良いマンション選びの一助となれたら幸いです。

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 免震・制震・耐震ってなに？ 

先日のコラムでは耐震性を見る指標として耐震基準についてご紹介させていただきました。

しかしいざ地震が起こった時、その建物の揺れは建築構造によって異なります。

今回は3つの建築構造についてご紹介いたします。

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ー３つの建築構造それぞれの違いー

建築構造には免震、制震、耐震の3つがあります。

これらをそれぞれひとことで表すと

①免震：地震の揺れを免除（受け流す）する

②制震：地震の揺れを制御（吸収）する

③耐震：地震の揺れに耐える

となります。順番に詳しく見ていきましょう。

①免震は建物と建物を支えて地盤に定着させる基礎と呼ばれる部分の間に免震装置を設置します。

建物と地盤自体を切り離すことにより地震の揺れを建物に直接伝えない構造です。

どんな地震でも全く揺れないわけではありませんが、最も揺れを軽減することができます。

②制震は建物内部の骨組みとなる部分に錘（オモリ）やダンパーと呼ばれる部材を組み込みます。

地震が起こった際にはそれらの制震部材が地震の揺れを吸収する構造します。

建物は基本的に上階ほど揺れが大きくなりますが、制震の場合は上階でも揺れが極端に大きくなることはなくなります。

③耐震は金物での柱の固定や壁を強化することで、建物自体の強度を高めることで、地震の揺れに耐える構造です。

現在の大半の住宅で採用されています。

 結局どれが一番安全なの？ 

いずれの建築構造も建物自体の損壊を防ぐ目的であるため、安全面で大きく劣るものはありません。

しかし建物内の揺れの大きさで考えた時、最も揺れが少ないのは免震となります。

免震では家具等の転倒を防ぐことができ、耐震・制震に比べ揺れを3分の1程度に抑えることができます。

しかし免震の場合は工期が延びたり、工事費が高くなったりすることがあります。

そのため大半の住宅は今も耐震構造になっています。

建物の揺れ被害軽減    ：免震＞制震＞耐震

導入コスト       ：免震＞制震＞耐震

住宅は大きな買い物です。

みなさまにとって最善の住宅選びができるよう、お困りの際は不動産のプロに相談してみてはいかがでしょうか？

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