… 低層マンション VS高層マンション …

皆様はマンションを購入する場合には低層マンションにするか、高層マンションにするか既に決めていますか？？

低層マンションと高層マンションには明確な定義はないようですが、

一般的には4階以下の建物を低層マンション、20階以上の建物を高層マンションと呼ぶようです。

今回は同じような立地であっても生活が大きく異なってしまう低層マンションと高層マンションを比較していきましょう。

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 低層マンションのメリットとデメリット 

低層マンションでは住戸がそれほど多くないため、どの階でもエレベーターなどの移動が快適です。

仮に4階だとしても健康のためにマンションの階段を歩いてみるのも一つかもしれませんね。

また災害等での停電時も階段での素早い避難が可能です！

そんな低層マンションのデメリットとしては....

周囲の建物の影響を受けやすい点が挙げられます。

低層マンションではたとえ最上階であっても周囲に高層マンションなどのビルが建設されてしまった場合、

日照など最上階のメリットが半減してしまいます。

マンション最上階のメリット、デメリットについては前回取り上げていますのでこちらをご覧ください。

『一度は憧れるマンション最上階のメリット、デメリット』

 高層マンションのメリットとデメリット  

高層マンションのメリットは何と言っても眺望です。

その恩恵は高層であればあるほど、住む階は上であればあるほど受けられます。

高層マンションは住戸数も多いことからゲストルームやフィットネス施設・ラウンジ・保育施設などの共用施設が充実したマンションも多いです。

再開発エリアにある場合、高層マンションを中心にした街づくりが行われることも多く、将来の資産性が上がることもあるようです。

一方デメリットはエレベーター設置台数が少ないと、通勤や災害時の移動が非常に不便です。

エレベーターはマンションによって、低層階用と高層階用が分かれているため、マンション購入前にはチェックしておくと良いでしょう。

メリットでもある充実した設備に対するメンテナンス費用が多くかかることは見逃せません。

大規模修繕工事にしても、大きなマンションを修繕することになるため、工事期間も長く、費用も高いので、

購入前に長期修繕計画書を忘れずにチェックしましょう。

また不動産としては一つのマンションでの戸数が多く、高層マンションが建つエリアには同規模の高層マンションも多いため、

どこのタイミングでみても同時期に複数の部屋が売りに出される状態となり、値崩れが起きやすいです。

いかがでしたか？

マンションの購入には生活面だけでなく、時に不動産としての面を持つことも良いでしょう。

悩みなどがあれば、ぜひお気軽に弊社にご相談ください！

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 一度は憧れるマンション最上階のメリット、デメリット 

みなさまも一度は高層マンションの最上階に住んでみたいと思ったことがあるのではないでしょうか？

高層マンションの最上階に住んだら天気のいい日には都内が一望できたり、夜景が楽しめそう！など色々想像が膨らみますよね！

ただ何事も良い点もあれば、悪い面もございます。

今回はそんなマンションの最上階のメリット、デメリットを徹底解剖いたします！

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 マンション最上階のメリット 

①眺望の良さ

もちろんそのマンションにおける最上階が何階なのかによりますが、

タワーマンションにもなればその眺望の良さはマンションにとっての大きなウリとなっているでしょう。

②日当たり、風通しの良さ

最上階は近隣の建物の影響を受けづらく、日当たりと風通しの良さは抜群です。

冬でも暖かく、カビの心配もありません。

また厚手の洗濯物であっても非常に乾きやすいことが挙げられます。

③上からの物音がない

マンションやアパートでの生活経験がある方の中には、上からの物音が気になっていた方も多いのではないでしょうか？

近年防音対策を施したマンションは増えていますが、それでも物音を完璧に防ぐことは難しく、また賃料も高くなります。

④資産価値が高く、売却時にも早期かつ高額で売れやすい

 これらのメリットから他の階に比べてやはり最上階は人気が高く、資産価値も高くなります。

 マンション最上階のデメリット 

では逆にマンション最上階にデメリットはないのでしょうか？

デメリットを挙げるとすれば

①エレベーターの移動時間・待ち時間の長さ

②夏場の暑さ

③災害時に最も影響を受ける

眺望が良い分だけ地上からは離れてしまいますし、日当たりの良い分だけ夏場は熱くなります。

③災害時に最も影響を受ける点については、以前「免震、制震、耐震ってなに？」でもご紹介した通り、

建物は上の階ほど揺れが大きくなります。

震災以降は非常時の安全対策を施しているマンションも多いですが、築年数が古いマンションは、

対策が不十分な場合もあるかもしれません。

購入の前にぜひ確認しておきましょう。

いかがでしたか？メリットとデメリットは表裏一体です。

どちらを優先するかご自身の価値観やライフスタイルに合わせて考える必要があります。

分からないことがあったらご自身だけで悩まず、ぜひお気軽にご相談ください！

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  マンションでよく聞くRCとSRC って？？ 

マンションといっても1種類ではなく、構造ごとに種類がございます。

ただ”マンション”、と聞くとコンクリート造りをイメージする方も多いのではないでしょうか？

物件情報を見ていると構造の部分にはRCやSRCと記載されていますよね！

ではこの２つにはどんな違いがあるのでしょうか？

今回は鉄筋コンクリート造りのRC造とSRC造についてご紹介いたします。

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 RC造とは 

RC造は「鉄筋コンクリート造(Reinforced Concrete Construction)」の略です。

コンクリート内部を鉄筋で強化しているためこのように呼ばれます。

コンクリートと聞くと頑丈なイメージをお持ちの方もいらっしゃるかもしれませんが、コンクリートだけですと耐久性は意外と高くありません。

そこでマンションでは鉄筋を入れたRC造は「変形のしにくさ」が長所と言われています。

 SRC造とは 

SRC造は「鉄骨鉄筋コンクリート構造（Steel Reinforced Concrete Construction）」の略です。

名前から気づいた方もいらっしゃるかもしれませんが、ポイントは先程ご紹介したRC造に鉄骨を加えている点です。

RC造の長所である「変形のしにくさ」と、鉄骨造の長所である「しなやかさ」を併せ持っているのが特徴です。

 それぞれの違い 

どちらも耐久性、耐火性、耐震性が高く、極端な違いはありません。

しっかりと設計されていれば寿命は約50年と言われています。

鉄骨がない分だけRC造の方が一般的には設計の自由度が高く、建設コストも安く済みます。

逆にSRC造はコンクリートを鉄筋で囲っているゆえに、RC造のデメリットである揺れへの弱さをカバーしています。

しかし作業工程が複雑化し、鉄筋の分だけRC造よりもさらに建物の重量・建設コストが高くなります。

以前は高層マンションではSRC造、その他の中階層クラスではRC造が一般的でした。

しかし建設コストの高さが賃貸物件の場合は賃料にも影響するためか、技術の進歩も相まって

高層マンションでもRC造が増えつつあります。

RC造とSRC造の違いはマンション選びにおいて決定的な違いにはならないかもしれません。

しかし知っておくことでより良いマンション選びの一助となれたら幸いです。

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 免震・制震・耐震ってなに？ 

先日のコラムでは耐震性を見る指標として耐震基準についてご紹介させていただきました。

しかしいざ地震が起こった時、その建物の揺れは建築構造によって異なります。

今回は3つの建築構造についてご紹介いたします。

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ー３つの建築構造それぞれの違いー

建築構造には免震、制震、耐震の3つがあります。

これらをそれぞれひとことで表すと

①免震：地震の揺れを免除（受け流す）する

②制震：地震の揺れを制御（吸収）する

③耐震：地震の揺れに耐える

となります。順番に詳しく見ていきましょう。

①免震は建物と建物を支えて地盤に定着させる基礎と呼ばれる部分の間に免震装置を設置します。

建物と地盤自体を切り離すことにより地震の揺れを建物に直接伝えない構造です。

どんな地震でも全く揺れないわけではありませんが、最も揺れを軽減することができます。

②制震は建物内部の骨組みとなる部分に錘（オモリ）やダンパーと呼ばれる部材を組み込みます。

地震が起こった際にはそれらの制震部材が地震の揺れを吸収する構造します。

建物は基本的に上階ほど揺れが大きくなりますが、制震の場合は上階でも揺れが極端に大きくなることはなくなります。

③耐震は金物での柱の固定や壁を強化することで、建物自体の強度を高めることで、地震の揺れに耐える構造です。

現在の大半の住宅で採用されています。

 結局どれが一番安全なの？ 

いずれの建築構造も建物自体の損壊を防ぐ目的であるため、安全面で大きく劣るものはありません。

しかし建物内の揺れの大きさで考えた時、最も揺れが少ないのは免震となります。

免震では家具等の転倒を防ぐことができ、耐震・制震に比べ揺れを3分の1程度に抑えることができます。

しかし免震の場合は工期が延びたり、工事費が高くなったりすることがあります。

そのため大半の住宅は今も耐震構造になっています。

建物の揺れ被害軽減    ：免震＞制震＞耐震

導入コスト       ：免震＞制震＞耐震

住宅は大きな買い物です。

みなさまにとって最善の住宅選びができるよう、お困りの際は不動産のプロに相談してみてはいかがでしょうか？

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 安心して暮らすために知っておきたい！

「新耐震基準と旧耐震基準」 

日本は地震の多い国です。

みなさまも物件を購入する際には耐震性を重要視するのではないでしょうか？

しかし耐震性はどのような点に注目すれば分かるのでしょうか？

実は耐震基準には大きく分けて新耐震基準と旧耐震基準の2つがあります。

今回は2つの耐震基準とその変遷について紹介いたします。

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… 2つの耐震基準 …

そもそも耐震基準とは、「建物が地震の震動に耐えられる能力を定めたもの」です。

そのうち旧耐震基準では

「震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能であること」を基準としています。

つまりこの旧耐震基準は中規模程度の地震までを想定したものであり、

大地震での震動に耐えられるかどうかの想定まではされていませんでした。

しかし1978年の宮城県沖地震をきっかけに1981年6月1日に耐震基準が大きく改定され、

「震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないこと」を基準とした新耐震基準となりました。

… 注目すべきは建築確認済証の交付日 …

では実際の物件が新耐震基準と旧耐震基準どちらに基づいたものであるかを見ていく際に注目すべき点を紹介いたします。

それは物件の竣工年ではなく建築確認済証の交付日に注目することです。

竣工年とは建物が建った年のことを指しますが、建物の完成には一定の時間を必要とします。

そのため建設開始が1981年6月1日以前でも竣工年が翌年以降になる場合があります。

建築確認済証は、建築物の工事に着手する前にその計画が建築基準法に適合するかどうかを市町村が審査し、

内容が確認された場合に発行されます。

よって建築確認済証が1981年6月以降の場合は新耐震基準に基づいた審査での確認が済んでいることになります。

… 木造住宅の耐震基準 …

木造住宅については1981年以降にも阪神淡路大震災や新潟中越沖地震等の大地震の度に改正されています。

昨年4月に起きた熊本大地震を踏まえた改正も近々行われるかもしれません。

その中でも大きく改正されたのは阪神淡路大震災後の2000年の改正ですので、注目すべき点は2000年6月1日以降かどうかとなります。

いかがでしたでしょうか？

物件をお探しの際マンションについては1981年、木造住宅については2000年以降かどうかが

耐震性を見ていく上で一つの目安となったのではないでしょうか？

みなさまが後悔のない住まい選びができることを、心から祈っております！

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 不動産売却の流れ 

不動産を売却する機会は一生に一度あるかないか、という人が多いと思います。

そのため初めて不動産を売却するときには、分からないことも多くでてきます。

ご自身の都合や比較をしないままにお話を進めていってしまうと、理想の売却価格で売ることがでず、後悔する、、、なんてこともございます。

これを機に不動産を売却するときの流れを押さえておきましょう。

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①売却の相談

まずは不動産屋に相談に行きましょう。

宅建業の免許がなければ不動産の売却はできませんので、プロに任せます。

②事前調査・査定

いくら位で売れるか知ることが、不動産売却のはじめの一歩です。

相談した不動産屋に情報を渡し、査定をしてもらいましょう。

査定額についてはしっかりとした根拠を説明してもらいましょう。

③媒介契約の締結

正式にご所有不動産の売却を決断されましたら、媒介契約を締結します。

媒介契約には３種類の契約形態があります。それぞれの契約内容を比較した上で、そのうちの１つをご選択いただいて、契約を締結します。

④販売活動

媒介契約の締結後は、物件それぞれの特性や流通性を考慮した上で、

適切と判断した販売計画と広告計画をご提案し、販売活動を行ないます。

⑤活動状況の報告

販売活動をどのように行なっていてどういった状況にあるのかを、

売主様に随時報告するので安心してお任せいただけます。

⑥購入申込

購入を希望される方が見つかったら、条件調整や物件の再調査を行ない、

その上で契約書類を作成します。

⑦売買契約の締結

取引条件等をご理解、ご納得いただけましたら、売買契約を結びます。

不安や疑問点はここで解決しましょう。

⑧決済・引渡

買い主への引渡し前に引越しを済ませ、残代金決済・引渡しの準備を進めましょう。

引渡し当日は、売買代金の残金の受け取りと、所有権の移転登記手続き等を行います。

⑨確定申告

不動産を売却して譲渡益が生じる場合には、確定申告の手続きが必要です。

確定申告は不動産を売却した翌年に行います。

①から⑧までは一般的に2ヶ月～6か月程度を要します。

お急ぎの場合は、不動産業者に買い取ってもらうという選択肢があります。

速い代わりに、相場より安くなってしまう場合が多いので注意しましょう。

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必見！不動産を高く売却するためのチェックポイント～第1弾～

不動産の売却・購入に関してご不明点やお悩みがあれば、ぜひお気軽に当社に相談ください！

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【売却実績】

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 中古リノベーションはもはや新築？ 

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別のブログでは新築のメリットではないというお話をさせて頂きました。

→こちらの記事【新築VS中古】　

新築とは法律で定められた「概念」にすぎず、購入時のメリットであって住みよさや性能の話ではないということでした。

中古の不動産の老朽化や劣化が目立つ内装は、マンション・一戸建てを問わずすべて刷新できます。

これが最近注目されている「 リノベーション 」と呼ばれるものです。

リノベーションにおいては、構造躯体は中古ですが身体に触れる可能性のある部分は全て新品です。

内装のデザインや設備・機能を施主のオーダーメイドで作ることができるリノベーションでは、

平均的な新築分譲住宅では望めないような高級な設備が手に入れられることも珍しくありません。

前回、「新築の価値は未入居である」と言いましたが、内装をすべて刷新した中古住宅は新築のメリットを得られるので、

もはや「新築」といえるのではないでしょうか？

全てのほぼ住宅でリノベーションが可能ということは、

逆に新築住宅を購入する際には「内装」ではなく「スケルトン」にこだわるべきでしょう。

スケルトンの性能を評価する視点としては、耐震性能と住宅性能表示制度や長期優良住宅をみましょう。

スケルトンの性能の中でも最も中心的なものは「耐震性能」であり、最も気になるポイントかと思います。

住宅の耐震性能を評価する最も大きな目安は、1981年の新耐震基準です。

正確には1981年の6月以降に建築確認申請を出した建物（新耐震）かそれ以前の建物（旧耐震）かで耐震性能の基準が異なるので、

建物の基本的な耐震性能を計る大きな目安になります。

肝心のスケルトン部分が10年前・20年前の建物と同じレベルの性能ならば、わざわざ新築を買う必要性は低いように思います。

新築だから性能がいいと決めつけることなく、客観的な基準を以って判断することをお勧めします。

 
【まとめ】
・住宅は「スケルトン」と「内装」で構成され、「内装はすべて刷新できる」
・新築だからと言って「スケルトン」の性能が必ずしも良いということではないので、客観的な基準を以って見定めることが重要

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 新築 VS 中古 

なにかと二元論で語られることが多いマイホーム。

「新築 VS 中古」もその一つです。

「どうせ買うなら新築がいい」

「新築じゃなきゃいやだ」

そういう人もいると思います。

ここで改めて「新築住宅」の定義について確認してみましょう。

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「新築住宅」については、国土交通省によって住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）の第2条第２項にこう定義されています。

「新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く。）」

やっぱり法律は難しい言い方をしますね。

わかりやすく言うと、「竣工してから1年以内」で、「未入居」であるものは「新築住宅」で

あるということです。

この定義からひとつあることが言えます。

誰も「新築住宅」に住むことはできないということです。

あなたが「新築住宅」を購入して入居するまで、それは確かに「新築住宅」なのですが、あなたが引っ越し作業を終えて入居した途端、それはもう中古住宅なのです。

屁理屈を言っているように思えるかもしれませんが、

要するに「新築住宅」とは概念にすぎないということです。

極端な話として新築住宅のメリットとは、建築物としての性能や機能、住みやすさではなく、「他の誰も住んだことがない」という点なわけです。

しかし「新築住宅」には実は「未入居の価値」に加え、中古より手厚い税制面の優遇が用意されています。

● 固定資産税（固定資産評価額×1.4％）の軽減

新築：戸建ては３年、マンションは５年、建物分の固定資産税が半額

中古：軽減措置はなし

● 登録免許税の軽減　

新築：建物分の固定資産評価額×0.15％

中古：建物分の固定資産評価額×0.3％

● 不動産取得税の軽減

新築：建物分の課税標準額（固定資産評価額）から1200万円が控除

中古：築年数によって控除額が減額される

※ただし、以上の中古に対する優遇はすべて築20年以内（マンションなど耐火建築物は築25年以内）、もしくは新耐震基準に適合することを証明できる建物に限られる。耐震性能が確保されていることが証明できない場合は各種の優遇が受けられない。

＊参考：住宅を購入・所有した場合の税制優遇制度

こうしてみるとすごく大きなメリットがあるように感じるかもしれませんが、「未入居の価値」によって上乗せされた実体のない金額があることを忘れてはなりません。

「新築住宅」はやめろという話ではなく、しっかりと「未入居の価値」と「税制優遇」がメリットであるということを認識したうえで中古と比較すべきであるということです。

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いつ家を買うべき？

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いつかはマイホームが欲しいけど、いつ買えばいいかわからない方、

マイホームを買うなら「今」です！

今からその理由について説明していきます。

 ◎今すぐに家を買った方がいい理由①：家賃の支払いは想像以上！？ 

家賃15万円/居住年数5年間/更新2回の場合の家賃支払い額を見てみましょう。

家賃15万円×（居住年数5年×12か月＋敷金・礼金・更新料8か月分）＝1,020万円

5年間の家賃の支払い額はなんと1,020万円！

借入額を調整することで、家賃以内で「家」という資産を購入することも可能です。

さらに言うとローン返済は35年間で終わるのに対して、家賃は一生払い続けなければなりません。

年金問題や子供の教育費を考えれば老後においても月々の家賃を払い続けるのは、非常に負担が大きいと言えるのではないでしょうか。

 ◎今すぐに家を買った方がいい理由②：超低金利時代は超お得！ 

異次元の金融緩和により、超低金利時代に突入しました。

たかが数％、一見そんなに変わらないように見えますよね。

実はこれ、不動産の購入にあたっては超お得なんです。

住宅ローンにおいては借入額が大きいだけに、1%の金利の違いで返済額が大きく変わってしまいます。

たとえば...

5000万円の借り入れで35年返済の場合…

・金利0.6％

総返済額　　　　約5,544万円

年間の返済額　　約  158万円

毎月の返済額　　約  13.2万円

・金利1.6%

総返済額　　　　約6,533万円

年間の返済額　　約  186万円

毎月の返済額　　約  15.5万円

月々2.3万円、年間28万円、トータルで989万円の差になります！

 ◎今すぐに家を買った方がいい理由③：マイホームで「生命保険」が見直せる！ 

今払っている生命保険、必要なくなるかもしれません。

住宅ローンには、団体信用生命保険という保険が付いています。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済途中で死亡、高度障害になった場合、

本人にかわって生命保険会社が住宅ローン残高を支払うというもの。

金融機関が、ローンの利用者をまとめて生命保険会社に申し込むもので、

掛け金も安く、加入時年齢による保険料の違いなどもありません。

つまり、もしもの事態には家族に「家」という財産が残せます。

生命保険も家賃も支払っている方は、マイホームご購入とともにローン返済だけですべて済むようになるかもしれません。

 ◎今すぐに家を買った方がいい理由④：定年時に住宅ローンが残ってしまう！ 

30歳で5,000万円の家を買う場合、65歳でローン完済、返済総額5,544万円となります。

では、これが10年遅いとどうなるでしょう？

月々の家賃15万円として、10年間で1800万円支払うことになります。

その後40歳で5000万円の家を買うと、ローンを完済できるのは75歳で、

定年時支払残額（元金）が1540万円も残ることになってしまいます。

しかも、10年間支払った家賃分で総支払額は1,800万円も多くなってしまうのです。

退職金のない会社も増加傾向にあり、年金に期待ができない昨今、65歳の定年の時点で

1,540万円もローンが残っているというのは大変不安です。

しかも30代の10年間を賃貸の「広さ」「仕様」「設備」で我慢できますか？

以上が、今すぐ家を買った方がいい理由です。

家の購入を迷っている方は、一度不動産会社にご相談してみてはいかがでしょうか。

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　資金計画ってどうやるの？　

マイホームの購入は一世一代の大仕事です。

失敗しないマイホームの購入をするためには、しっかりとした資金計画を立てることが非常に重要となります。

「資金計画」と聞くとなんだか難しく聞こえますが、難しいからと言って避けて通ることはできません。

しかし、実は資金計画ですることはたったの３つしかないのです。

1⃣ いつ、いくらの費用がかかるのかを把握

2⃣ いくらまで借りることができるのかを把握

3⃣ いくらまでなら無理なく払えるのかの確認

この３つを抑えれば、あなたの資金計画はばっちりです！ 

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 1⃣   いつ、いくらの費用が掛かるのかを把握 

まずは支払額の全容を把握しましょう。

マイホームの購入にあたっては土地代、建物代に加え、諸費用がかかります。

この諸費用の金額が意外とあなどれないのです。

諸費用は、土地代・建物代の合計の7%程度かかると言われています。

たとえば、

土地代：6000万円

建物代：2000万円

の場合、諸費用は合計8000万円の7%ということになるので、「560万円」です。

なので、この場合は合計で8560万円支払うことになります。

また、これらはすべて同時に支払うのではなく、契約から引き渡しまでの間で都度支払っていかなければなりません。

《売買契約締結時》

・手付金（売買金額の10%程度を売主様に支払うのが一般的です）

・印紙代

・仲介手数料

《ローンの申し込み》

・印紙代

《残代金決済・引渡》

・残代金

・登記費用（登録免許税や司法書士への報酬など）

・固定資産税清算金

・ローン諸費用（事務手数料・保証料など）

・保険料（火災保険料）

・仲介手数料

・その他

その他にも契約内容によっては中間金が必要になったり、引渡後には不動産取得税がかかったりします。

※マンションの購入の際も、物件価格に対して7％の諸費用が必要となりますが、

注文住宅の際に必要な中間金等は発生しません。

 ②   いくらまで借りることができるのかを把握 

融資を受けられる上限を把握しなければ資金計画は立てられません。

逆に融資の上限を把握することで、必要な自己資金も予算もある程度分かるようになります。

購入する不動産によっても融資上限は変わりますが、ある程度目安を把握しておくことが失敗しないマイホーム購入のポイントです。

 ③  いくらまでなら無理なく払えるのかの確認 

いっぱい借りられるからと言って、上限まで借りればよいということはありません。

無理なく返せる金額を確認したうえで、それに見合った金額で融資を受けましょう！

無理のない返済額がわかれば受ける融資の金額も決まり、結果として予算が決まります。

ここでポイントになるのが、

”いくら借りるか”より“月々いくら支払うか”の視点をもつことです。

賃貸でのお探しの場合、ご自身の月額給与から住宅にあてるコストをイメージして予算を決定するかと思います。

購入も、基本的には同じです。

金融機関が貸してくれるからといって、月々の返済計画に無理を生じさせるものにならないように計画を行いましょう！

以上が資金計画ですることの３つです。

これらをしっかりと抑えて、

素敵なマイホームを手に入れましょう！

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